貸款成數不足要賣房？網紅「我是老爸」預售屋建案解約數達38筆

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越南金融市場的挑戰與機遇：從銀行壞帳到房市變革，我們如何看懂？

近期，越南的金融與房地產市場正經歷一波不小的震盪，許多事件不僅考驗著市場參與者的判斷力，也映照出當地經濟發展中，潛藏的深層矛盾與挑戰。從銀行難以清算的巨額不良資產，到上市公司大股東在股市波動中遭遇強制平倉，再到地方房市的虛假熱潮與個人企業家的財務困境，這些案例共同繪製出一幅複雜而引人深思的財經畫卷。

身為對財經議題有興趣的你，是否也想知道這些事件背後，到底隱含了哪些宏觀經濟壓力、市場投機風險，以及金融機構與個人所面臨的財務考驗呢？本文將透過整理最新的資料，帶你深入剖析這些現象，並用白話的方式，一同理解這些變化可能帶來的影響。

• 宏觀經濟壓力：影響整體經濟健康的各種因素，包括國際貿易動盪、通脹率變動等。
• 市場投機風險：由於不穩定的市場情緒和過度投機行為所帶來的價格波動風險。
• 財務考驗：金融機構與個人面臨的資金流動性和債務管理挑戰。

銀行業的不良資產困境與結構性壓力：西貢商業銀行的難題

你或許會好奇，銀行怎麼會有賣不掉的資產？在金融領域中，這類資產通常被稱為不良資產，也就是我們常說的「壞帳」。近期的一個顯著案例，就是西貢商業銀行（Sacombank, STB）長年未能成功處置一筆巨額的抵押不動產。

這筆資產來自前金融界名人范公名夫婦所抵押的物業，自2017年以來，Sacombank多次嘗試將其出售，但起價4,100億越南盾卻始終沒有調降。想想看，一棟房子如果賣了六年還沒賣掉，是不是代表市場對它的價值有所疑慮，或是條件真的太嚴苛了？

這其實反映出越南銀行體系在不良貸款消化及資產重組上，面臨著長期且深層的結構性挑戰。Sacombank不僅背負著追討8.8兆越南盾的壞帳壓力，還得處理高達32.5%與沉貝相關的股權重組問題，甚至多年來都未能向股東發放股息。這就像一個家庭，如果長期有一筆很大的債務無法清償，會直接影響到家庭的經濟狀況和對未來的規劃，銀行也是一樣的道理。這不僅影響銀行自身的營運表現與增資計畫，也可能對整個金融體系的穩定性構成潛在威脅。

• 無法快速清算的資產：導致銀行資金流動性不足，影響日常運營。
• 高額壞帳壓力：增加銀行的財務壓力，降低盈利能力。
• 股權重組挑戰：複雜的股權問題可能影響到銀行的治理結構和決策效率。

外部衝擊與企業股權質押的連鎖效應：大股東的「強制平倉」危機

在股市裡，「強制平倉」是一個讓許多投資人聞之色變的詞彙。你可能會想，企業大老闆也會遇到這種事嗎？答案是肯定的。

近期，投資發展建設總公司（DIC Corp, DIG）的董事長阮雄強家族，就因為市場劇烈波動，特別是受到美國關稅政策的影響，導致股價下跌，進而於短短兩天內，遭證券公司強制平倉了近2,250萬股DIG股票，市值約5,000億越南盾。強制平倉白話來說，就是當你把股票抵押借錢，但股價跌到一個程度時，借你錢的證券公司為了避免損失擴大，會強制把你抵押的股票賣掉，就算你不願意也沒辦法。

這個事件導致阮雄強家族合計持股比例減少了3.68%。這清晰揭示了外部經濟政策對國內股市及企業股權穩定性的直接衝擊與連帶風險。對於那些高度槓桿化（也就是借了很多錢來投資）的企業來說，這是一個非常寶貴的風險警示。DIC Corp為了解決營運資金需求，設定了2025年高成長的利潤目標（354%），並計畫透過私募發行1.5億股股票來籌資1.8兆越南盾，希望能夠應對挑戰。

• 股價劇烈波動：直接影響股東的持股價值。
• 財務槓桿風險：高槓桿化的企業對市場變動更加敏感。
• 資金籌措壓力：為達到高成長目標，企業需大量籌資，增加財務風險。

房地產市場的投機與政策調控的兩難：南部「土地熱潮」的警訊

你身邊是否也曾聽過，哪裡哪裡的土地又要漲價了，趕快去買？這種現象在越南南部房地產市場特別顯著。最近，部分地區，特別是多樂省Ea Drơng社，就出現了由房地產仲介和投機者利用「併入城市規劃」的謠言，所製造的「虛假土地熱潮」。

這些投機行為常常伴隨著不實資訊，目的就是炒高地價，讓不知情的民眾投入資金，最終導致房地產泡沫化的風險。回想過去，台灣也曾有類似的炒房經驗，一旦泡沫破裂，受傷最深的往往是跟風投入的普通民眾。

面對這種情況，地方政府已積極介入，加強土地法規的宣導，旨在防範詐騙並避免重蹈過去土地泡沫破裂的覆轍。這凸顯了市場中非理性投機行為的猖獗，政府的及時介入與宏觀調控措施顯得至關重要，以平衡市場活力與風險控制。另一方面，我們也觀察到，大型投資者（俗稱「鯊魚」）正積極在主要基礎設施周邊尋購土地，預期2025年第二季度起南部地價將上漲，這顯示市場資金正尋求新的成長點，但也潛藏著區域性過熱的風險。

• 投機行為增多：非理性炒作推高房價。
• 市場資訊不對稱：散布虛假消息吸引投資。
• 房地產泡沫風險：價格無法支撐美體經濟的持續增長。

從個人破產看企業經營的風險管理：娛樂大亨的啟示

你或許聽過「娛樂大亨」Color Man（MC杜文寶電）這個名字，他曾是越南知名的媒體公司創辦人。然而，令人意外的是，這位在事業上曾經風光一時的人物，如今在年近60歲時，卻因為多次經商失敗面臨了嚴重的財務困境，甚至在芽莊尋找一份房地產經紀工作，期望月薪只有200萬越南盾（約新台幣2,600元）加上佣金。

他坦承過去的商業失敗與資金管理不善有關。這個案例為所有企業經營者和投資者敲響了警鐘：無論你的背景多麼顯赫，名氣多麼響亮，如果缺乏穩健的財務策略，再大的成就也可能歸零。這凸顯了資金管理、風險評估與市場應變能力在商業經營中的核心地位。Color Man的經歷，提醒我們，審慎的財務規劃和風險控制，對於個人和企業的長遠發展都至關重要。

• 資金管理：妥善規劃資金流，確保企業的流動性。
• 風險評估：定期評估市場和財務風險，制定應對策略。
• 市場應變能力：靈活調整業務策略，以應對市場變動。

數位化房貸產品與嚴格的市場規範：Kbank的非面對面服務

隨著科技發展，許多銀行也開始提供數位化金融服務，例如Kbank推出的「非面對面公寓抵押貸款」。這項服務讓你可以100%線上辦理公寓抵押貸款，涵蓋購房、轉貸、生活安定資金及保證金返還等多元用途，在非管制區最高額度可達10億越南盾。

這聽起來很方便對吧？但是，我們也要注意其背後的嚴格貸款條件。例如，針對管制區購房的客戶，Kbank要求借款人必須是無房者，或是已售出舊房者，並且需要在6個月內遷入抵押房產。此外，銀行也會明確列出中途償還費用、稅務扣除資格及各種費用。這些條件看似嚴苛，其實體現了金融機構在政府政策指導下，對房地產市場的精準調控。

這些政策旨在抑制投資性需求，引導市場回歸理性，確保住房的居住屬性而非僅僅作為投機工具。銀行作為金融體系的重要一環，其房貸政策往往也是政府宏觀調控房地產市場的重要工具，用來穩定房價、避免過度投機。

總結與風險提示

總結來說，越南當前的金融與房地產市場正經歷著深度的調整與轉型。從銀行努力解決歷史遺留的壞帳問題，到企業在外部衝擊下重新評估財務策略，以及政府對房地產投機的持續遏制，無不顯示出其在追求經濟增長與維護金融穩定之間的複雜平衡。市場參與者必須從這些案例中汲取教訓，強化風險意識，提升財務韌性，方能把握住未來發展的機遇，同時有效規避潛在的挑戰。

• 加強財務規劃：制定長期和短期財務策略，應對市場波動。
• 提升風險管理能力：建立全面的風險評估機制，提前識別和處理風險。
• 增強市場敏感度：持續關注市場動態，靈活調整投資和經營策略。

【重要免責聲明】 本文所有內容僅為教育與知識性說明，旨在提供市場趨勢與現象的分析，不構成任何財務、投資或交易建議。投資有風險，請務必審慎評估並諮詢專業人士意見。

常見問題（FAQ）

Q：越南金融市場目前面臨的主要挑戰是什麼？

A：越南金融市場目前面臨的不良資產問題、股市波動以及房地產市場的投機風險，都是主要的挑戰。

Q：西貢商業銀行如何應對其壞帳問題？

A：西貢商業銀行正通過資產重組和嘗試出售不良資產來應對其壞帳問題，但仍面臨結構性壓力。

Q：政府在調控房地產市場上採取了哪些措施？

A：政府加強土地法規宣導，防範詐騙行為，同時利用金融機構的房貸政策進行宏觀調控，以抑制投機需求並穩定房價。

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