全台買賣移轉量創35年新低 為何房市步入深冬？

台灣房市步入深冬？前5月買賣移轉量探35年新低，全年恐陷「28萬棟保衛戰」

你或許已經感覺到，最近台灣的房地產市場似乎沒那麼熱絡了。買房子、賣房子，過去總是大新聞，現在卻常常聽到「交易量急凍」、「觀望氛圍濃厚」這類的詞彙。這究竟是怎麼回事？台灣房市真的步入「深冬」了嗎？今天，我們就一起來抽絲剝繭，看看最新的數據怎麼說，以及這些數據背後，究竟藏著哪些值得你我關注的趨勢和挑戰。

這篇文章將帶你了解：

• 台灣房市目前交易量的真實狀況，與歷史數據相比如何？
• 有哪些國內外因素，正在深深影響著房市的買氣？
• 現在買房，房價是漲是跌？新屋跟中古屋的表現有什麼不同？
• 專家們對今年台灣房市的看法，以及我們該注意哪些未來發展？

此外，了解以下幾點將有助於更全面地掌握市場動向：

• 影響房市交易量的主要經濟指標分析。
• 不同地區房市表現的差異化趨勢。
• 投資者在當前市場環境下的策略調整。

市場交易急凍：數據揭示房市低迷現況

首先，我們來看看最直接的數字。你知道嗎？根據內政部的資料，今年前五月全國的「買賣移轉棟數」累積只有大約10.67萬棟。什麼是「買賣移轉棟數」呢？簡單來說，這就是每個月、每個縣市完成過戶的房屋數量，是判斷房市交易量活絡與否最關鍵的指標。這個數字，比起去年同期竟然大幅年減了超過27%！這可不是一個小數字，代表市場上的房屋交易活動顯著減少。

如果你覺得這還不夠驚人，那麼換個角度來看。如果按照這個趨勢走下去，今年的全年買賣移轉棟數，很可能將擠進有紀錄以來35年內的「前五低」紀錄！這意味著，我們正經歷房市交易相對清淡的一個時期。例如，根據永慶房產集團和信義房屋的分析，今年的情況與過去幾個市場低點，像是2016年或2017年的低迷時期，數據上已經非常接近。當時，全國交易量大約落在24.54萬棟到28.85萬棟之間，而目前專家們普遍預估，今年全年可能會跌破28萬棟的「保衛戰」，創下2019年以來的新低紀錄。

為了讓你更清楚地看到這個趨勢，我們來看看近幾年的買賣移轉棟數與今年的預估比較：

從表格中你可以發現，儘管去年交易量已經下滑，但今年恐將更進一步探底。這樣的交易量萎縮，確實讓市場進入了一段「冰河期」。

內外壓力交織：房市降溫的深層原因

那麼，是什麼原因導致房市交易量的雪崩呢？這就像一場完美風暴，集結了國內外的多重壓力。我們可以把這些因素分成「外部壓力」和「內部政策壓力」來理解。

外部壓力：

• 國際關稅戰與地緣政治衝突： 全球經濟局勢不穩，像是美國與中國之間的關稅戰，以及各地的地緣政治衝突，都讓投資者和消費者對未來感到不確定。當大家對經濟前景沒有信心時，自然會減少大筆支出，例如買房。
• 全球股災影響： 如果股市表現不佳，許多人投資的財富縮水，也會直接影響購屋的資金面。少了股市獲利支撐，或是需要把資金抽離股市彌補虧損，買房的意願和能力都會下降。
• 降息動能消失： 過去幾年，全球處於超低利率環境，借錢成本低，刺激了房市。但現在各國央行為了抑制通膨，利率反而不斷升高。這讓房貸利息增加了，等於買房子的門檻變高了，自然會影響買氣。

這些外部因素共同作用，加劇了房市的低迷狀況，導致交易量持續下滑。

內部政策壓力：

• 限貸管制與信用資源緊縮： 為了抑制房價過熱，政府實施了一系列限貸管制措施，例如限制第二戶、第三戶房貸的成數，或者對建商的土建融資進行管制。這些措施讓銀行放款變得更謹慎，也就是「信用資源緊縮」。這對想要買多戶房產的投資者、或是購屋自備款不夠充裕的剛需買方，都造成了很大的壓力。你可能聽過「貸款排隊」甚至「延後撥款」的現象，這就說明了銀行在審核和撥款上變得更嚴格。
• 囤房稅等稅制影響： 新的囤房稅（例如「囤房稅2.0」）將提高多屋持有者的稅負。這讓過去透過持有大量房屋來投資的屋主，增加了持有成本。有些屋主可能會因為稅負加重而考慮出售房屋，這也間接影響了市場的供給和需求。

此外，房市還有一個說法叫做「七年一輪的魔咒」。這指的是房地產市場大約每七年會經歷一個景氣循環，有高點也有低點。現在房市景氣正處於調整階段，似乎也印證了這個說法，代表市場正在進行週期性的自我修正。

價格盤整緩跌：新舊屋市場的策略轉變

當交易量急凍時，你一定會想問：那房價呢？是漲是跌？目前台灣的房價已經呈現「盤整緩跌」的走勢。這代表房價不像過去那樣快速上漲，而是進入了平穩甚至略微下跌的階段。根據永慶房產集團統計，六都的房價普遍出現盤整，其中新北、台中、台南的跌勢相對更明顯，跌幅甚至逾2%。

以下是不同城市2023年的房價變動情況：

值得注意的是，市場上新建案和中古屋的表現有了一些差異，這也讓購屋策略變得不一樣：

• 新建案市場： 過去預售屋因為搶手，建商不輕易降價。但現在，為了去化餘屋和應對市場觀望氣氛，部分建商已經開始採取「降價促成交」的策略，甚至推出更優惠的方案來吸引買方。不過，由於新建案的土地和營造成本仍在高點，所以整體價格修正幅度相對有限，多半是透過送裝潢、送家電等變相降價。
• 中古屋市場： 中古屋市場的議價空間明顯變大了。根據數據顯示，目前市場上議價率達到9%以上的交易量占比已經超過五成。這表示買方只要願意出價、積極議價，成交的機會就比以前高很多。這也說明了屋主對於價格的期待正在調整，更願意讓利來促成交易。

另一個有趣的現象是「預售屋與中古屋價差持續擴大」。尤其像台中，預售屋跟中古屋的價差甚至已經超過七成！為什麼會這樣？主要是因為過去幾年預售屋受政策和市場預期影響，價格漲幅較大，而中古屋的價格則相對受到信用緊縮和買氣下滑的影響，調整速度較快。這讓一些聰明的購屋者會開始考慮，究竟是買相對便宜的中古屋，還是等待預售屋的降價空間。

總結來說，目前市場已經從過去的「賣方市場」轉變為「買方市場」，但仍屬於「僵持階段」。買方雖然觀望，期待更低房價，但賣方若沒有資金壓力，也不會輕易大降價。所以，「議價空間」就成了當前市場成交的關鍵。

專家展望與未來挑戰：28萬棟保衛戰何去何從

面對這樣的市場情勢，各家不動產業者和專家們怎麼看呢？永慶房產集團業管部協理陳金萍、信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德、以及馨傳不動產智庫執行長何世昌等專家們，都對今年的交易量抱持謹慎態度。

以下是專家們對未來房市的三大預測：

• 交易量將持續低迷，唯有核心地區或能保持相對穩定。
• 政府可能會推出更多刺激政策以提振市場信心。
• 房價趨勢將依據不同區域的供需狀況而有所差異。

雖然我們前面提到，整體交易量可能創下35年來新低，但市場上仍有一些因素能夠提供一定的支撐。其中最重要的就是「新建案交屋潮」。過去幾年預售屋銷售火熱，這些建案陸續完工交屋時，也會產生大量的買賣移轉棟數。這股交屋潮預計會為今年的總體交易量提供一些「墊高」的作用，讓數字不至於跌得太慘，粗估仍有機會守在28萬棟上下。

然而，這並不代表市場已經好轉。專家們普遍預期，在資金面持續緊縮，以及貸款排隊、延後撥款等問題未解的情況下，主要以剛需（第一次買房、為了自住的需求）及首購買盤為主的市場，仍面臨巨大壓力。即便有政府的「新青安」貸款政策支持，也難以完全抵消整體市場的冷卻。例如，馨傳不動產智庫執行長何世昌就指出，2024年的全年交易量預測將下修至約27.2萬到27.9萬棟之間，很可能還是會跌破28萬棟大關。

所以，對我們這些對房市有興趣的讀者來說，接下來需要密切關注的是：國際經濟情勢的變化、政府政策是否會有所調整、以及台灣本身的出口貿易和經濟景氣表現。這些因素，都將是判斷台灣房市何時能觸底反彈的關鍵。在市場進入冷靜盤整階段的此刻，做好完善的資金規劃，並審慎評估購屋需求和風險，才是最重要的。

以下是相關數據的比較分析表：

總的來說，台灣房市正在經歷一場顯著的調整期。交易量大幅萎縮與房價呈現緩跌的趨勢，是當前的主流。面對外部經濟的不確定性，以及國內政策的持續影響，市場已進入一個需要耐心觀察的「寒冬」。對於有購屋需求的朋友來說，這或許是一個重新審視自身需求、並審慎規劃資金的好時機。而對於市場參與者而言，精準掌握這些數據和趨勢，才能在變動的市場中站穩腳步。

免責聲明：本文章僅為知識分享與資訊分析，不構成任何投資建議。不動產投資涉及風險，讀者在做出任何投資決策前，應尋求專業意見並審慎評估。

常見問題（FAQ）

Q：台灣房市為什麼會出現交易量急凍的現象？

A：主要原因包括國際經濟不穩、利率上升、政府實施限貸政策以及信用資源緊縮，這些因素共同影響了購屋者的意願和能力。

Q：目前是入手新屋還是中古屋的好時機？

A：根據市場現況，新建案部分建商已開始降價促銷，而中古屋則有更大的議價空間。購屋者可根據自身需求和財務狀況選擇最適合的選項。

Q：未來台灣房市有什麼樣的發展趨勢？

A：專家預測，隨著新建案交屋潮的到來，交易量可能略有回升，但整體市場仍將面臨挑戰。持續關注國際經濟動態和政府政策調整將是關鍵。