AI 新創如何點燃舊金山辦公室市場復甦

AI 熱潮點燃舊金山辦公室市場：新創與投資如何驅動復甦？

想像一下，一個曾經充滿活力的城市商業區，突然因為一場意料之外的事件（像是全球性疫情）而變得空蕩蕩，辦公大樓的招租牌一個比一個多。這，就是過去幾年舊金山辦公室市場面臨的困境。高達 35.8% 的空置率，讓這裡從全國最低的空置率變成最高，原因包括疫情導致的遠距工作興起，以及科技公司為了應對市場變化而進行的裁員。辦公室租金下滑、交易稀少，市場一片低迷。

但是，最近舊金山的辦公室市場似乎吹來了一陣暖風，而這股風的核心，竟然是正夯的 AI 新創公司！這些充滿活力的公司，正在透過大量的辦公空間租賃，為沉寂的市場注入新的生機。同時，一些獨具慧眼的投資者也開始在這個被低估的時刻進場布局。這篇文章，就是要帶你一起看看，AI 新創和投資者是如何聯手，嘗試讓舊金山的辦公室市場重拾昔日風采。

• AI 新創公司展現出明確的實體辦公需求，與傳統遠距工作趨勢相反。
• 租賃量的上升為市場注入活力，AI 公司成為主要需求來源。
• 投資者的信心回歸，尋求在低迷時期的折扣收購機會。

AI 新創：辦公空間需求的新引擎

在舊金山眾多產業中，AI 公司可以說是目前少數幾個正在積極擴張的產業類別。他們不像過去一些科技公司那樣全面擁抱遠距，反而因為產品開發和團隊協作的需求，對實體辦公空間有著明確且不斷增長的需求。

數據最能說明問題。根據專業房地產服務公司 世邦魏理仕 (CBRE) 的資料，去年，舊金山的 AI 公司總共租賃了約 160 萬平方英尺的辦公空間。更驚人的是，這些 AI 公司在舊金山的總佔用面積目前已經累積到 500 萬平方英尺。這顯示 AI 產業並非曇花一現，而是持續在成長並佔據市場份額。

其中的佼佼者，像是全球知名的 開放人工智慧 (OpenAI)，在舊金山就進行了多筆大宗租賃。光是去年，OpenAI 就簽下了一筆面積高達 31.5 萬平方英尺的辦公室租約，這也是 2023 年舊金山辦公室市場上最大的一筆交易！他們不只在現有地點擴張，也在像使命灣 (Mission Bay) 這樣的區域大幅增加辦公空間。這些大型 AI 公司的積極行動，對整體租賃量有著顯著的拉抬作用。

挑戰依然巨大：高空置率與未來的潛力

雖然 AI 公司帶來了希望，但我們不能忽視舊金山辦公室市場目前面臨的嚴峻現實：35.8% 的超高空置率。這代表每三間辦公室就有一間是空的，這個數字在過去是難以想像的，也讓許多房東承受巨大壓力。正如前面提到的，疫情、遠距辦公趨勢，以及科技業的波動，都是造成這個困境的原因。即使有 AI 公司的租賃熱潮，這個創紀錄的高空置率目前為止還沒有出現戲劇性的下降。

然而，AI 的潛力不容小覷。世邦魏理仕 (CBRE) 進一步預測，AI 新創公司在未來五年內，可能在舊金山額外佔用高達 2100 萬平方英尺的辦公空間！這是什麼概念？這塊面積甚至有機會將舊金山目前居高不下的空置率減半，並且為城市創造數萬個新的工作機會。這是一個非常樂觀但並非不可能的預期，它描繪了 AI 產業未來對城市經濟和房地產市場可能帶來的深遠影響。

投資者的信心回歸：折扣收購與策略性布局

市場的復甦不僅需要租戶的需求，也需要投資者的信心。儘管空置率高企，但近期舊金山辦公室市場出現了一些重要的投資交易，顯示出一些具戰略眼光的投資者正在回歸。

一個備受矚目的案例是舊金山房地產大亨 格雷格·弗林 (Greg Flynn)，他以約 1.77 億美元的價格，收購了位於市場街的 市場中心 (Market Center) 辦公大樓，這棟大樓總面積有 77 萬平方英尺。這筆交易是近三年來舊金山最昂貴的辦公室交易之一。但仔細一看，這筆收購是透過「法拍替代協議」（意思是業主可能面臨法拍，選擇在拍賣前將資產轉讓給買家，通常價格較低）完成的，而且價格遠低於這棟大樓在 2019 年的上一次售價。

像格雷格·弗林這樣的投資者，以折扣價收購優質資產，反映了他們對舊金山市場長期前景的樂觀態度。他們相信這座城市正在復甦，現在是以較低成本獲取資產的好時機。這也是一種投資策略：買下因市場低迷而價格下跌的物業，然後透過資本改善（像是重新裝修、升級設施）來提升其吸引力，特別是針對潛在的 AI 租戶，因為 AI 公司通常偏好具備現代化設施和良好地理位置的辦公空間。

這種趨勢不只在舊金山發生，美國全國範圍內的辦公室交易量在今年第一季度也比去年同期增長了約 40%，顯示出整體投資者信心的回升。雖然折扣收購是當前市場的主流，但擁有良好條件（設施好、租戶穩、地點方便）的資產，依然能獲得較高的價格。

AI 公司對辦公空間的特殊偏好？實體辦公的影響

為什麼 AI 公司對辦公空間的需求如此強勁，甚至在許多傳統科技公司維持遠距工作的同時逆勢成長？除了業務擴張本身帶來的空間需求外，一個重要的因素是部分 AI 公司開始實施或傾向於強制員工實體辦公的政策。

對於許多 AI 新創來說，面對面的協作可能被認為對於快速迭代、腦力激盪和解決複雜問題至關重要。開發尖端技術、處理大量數據、或是進行需要高度團隊合作的專案時，物理空間的 proximity（鄰近性）被認為可以促進效率和創新。例如，我們從資料中看到，灣區 AI 企業去年的辦公室租賃面積高達約 240 萬平方英尺，這個數字甚至超過了這些公司當時現有辦公面積的兩倍多！這強烈顯示 AI 公司正在快速擴張其辦公空間的「足跡」。

這種對實體辦公的偏好，直接轉化為對辦公空間的強勁需求。這也解釋了為什麼有些開發商和投資者（像是 戴維科韋斯特 (DivcoWest) 和 黑石房地產 (Blackstone Real Estate) 合作收購了 300 Howard St 一棟空置建築），計畫進行改造，就是為了吸引這些對空間有特定需求的 AI 租戶。

案例分析與市場展望

讓我們看看幾個更具體的例子，來理解市場的動態：

• 像前面提到的 OpenAI，不僅是租賃大戶，其選擇在使命灣 (Mission Bay) 等區域擴張，也顯示特定區域因其交通便利性或生態環境（如靠近大學、研究機構）而受到 AI 公司的青睞。
• 另一個例子是 螺紋人工智慧公司 (Thread Research)，這是一家專注於 AI 驅動的工作流程自動化平台的公司。最近，他們成功完成了 2000 萬美元的 A 輪融資。對於新創公司來說，完成融資通常意味著公司將擴大營運規模、增加團隊成員，這很自然地會帶來對更大辦公空間的需求。這顯示不僅是大型 AI 公司，具有成長潛力的小型 AI 新創也在成為辦公室需求的來源。
• 此外，像本地投資者 貸款俱樂部 (Lending Club) 收購 88 Kearny St 作為其未來總部，雖然它不是 AI 公司，但這是市場上以折扣價收購優質市中心資產並用於自身需求的例子，也反映了對舊金山市中心長期價值的信心。

綜合來看，舊金山辦公室市場正處於一個轉型的關鍵時刻。雖然要完全克服疫情以來的高空置率挑戰還需要時間，但 AI 新創公司作為主要的需求驅動者，以及策略性投資者在市場低點的積極入場，確實為市場帶來了新的希望。這是一個充滿挑戰但也展現韌性的市場，我們正在見證它如何一步步地回溫。

結論：復甦進行式，AI 扮演關鍵角色

我們今天探討了舊金山辦公室市場如何在後疫情時代，藉由 AI 新創公司的強勁租賃需求和部分投資者的策略性收購，逐漸走出低谷。雖然面臨著歷史性的高空置率，但 AI 產業的蓬勃發展，特別是大型 AI 企業的大宗租約以及許多 AI 公司對實體辦公的需求，正在成為市場復甦最為重要的動能。投資者的入場，尤其是在折扣價格下的資產收購，也顯示了市場對於舊金山長期前景的信心。

可以說，AI 不僅在技術上改變世界，也在實際地影響著像舊金山這樣城市的房地產市場。未來舊金山的辦公空間將如何演變，AI 產業的持續增長無疑是其中最值得關注的關鍵。

【重要免責聲明】：本文僅為資訊性及教育性內容，旨在分析舊金山辦公室市場的近期趨勢，特別是 AI 產業的影響。文中所提及的數據、公司、交易僅供說明之用，不構成任何投資建議或財務建議。辦公室房地產投資涉及風險，請在做出任何投資決策前，務必進行自己的研究並諮詢專業人士的意見。

常見問題（FAQ）

Q：舊金山辦公室市場目前面臨的最大挑戰是什麼？

A：最大的挑戰是高達35.8%的空置率，這使得城市的辦公室價值受到壓力。

Q：AI新創公司如何影響舊金山的辦公室租賃？

A：AI新創公司對實體辦公空間需求強勁，成為市場的主要需求來源。

Q：投資者在市場低迷時期採取了什麼策略？

A：投資者透過折扣收購優質資產，反映對市場長期前景的信心。