台灣房市急凍？僅14個建案超過百件

台灣房市急凍？預售屋交易量縮逾七成，政策調控下的市場轉變

你最近有沒有感覺，台灣的房地產市場似乎變冷了？過去幾年房市熱絡、建案開賣就秒殺的景象，現在似乎成了遙遠的記憶。究竟是怎麼一回事？我們的錢還能安心投資在不動產上嗎？

這篇文章將帶你深入了解當前台灣房市的真實面貌。我們會從最直觀的「預售屋交易量」談起，拆解中央銀行與政府的「政策組合拳」如何逐步改變市場生態，讓過去的「投機客」逐漸退場。同時，我們也會看到，儘管整體市場顯得疲弱，但仍有部分「地段優質」或「品牌建商」的建案，在夾縫中展現出獨特的銷售動能。最後，我們一起來看看未來房市可能有哪些潛在的轉機，特別是跟我們年輕族群相關的政策走向。

aiwan_housing_market_2.jpg" alt="台灣房地產市場的插圖">

以下是台灣房市近期的主要變化：

• 預售屋交易量大幅縮減，下降超過七成。
• 政府與央行實施多項政策調控，影響市場生態。
• 優質地段與品牌建商仍保持一定的銷售動能。

預售屋市場買氣急凍：政策組合拳下的量縮衝擊

如果你關注房市新聞，或許會注意到「交易量縮」這個關鍵詞頻繁出現。事實上，2025年上半年台灣的預售屋市場表現，確實可以用「急凍」來形容。根據統計數據，全台預售屋交易量僅約20,536件，相較於前一年同期，足足萎縮了高達七成三（73.5%）！這可不是一個小數字，代表市場的買氣真的快速降溫了。

更令人驚訝的是，過去那種開案就熱銷、動輒破百件交易的預售案，現在變得寥寥無幾。2025年上半年，全台灣單一建案揭露交易件數能突破百件的，竟然只剩下14個。你知道嗎？去年同期，這個數字可是有146個！換句話說，熱銷建案的數量，在一年之內驟減了超過九成。這背後的原因是什麼呢？

主要的推手，就是台灣央行祭出的「政策組合拳」。從去年九月開始的第七波選擇性信用管制，加上銀行端對房貸的緊縮，讓想買房、特別是想投資房產的人，貸款變得更困難了。過去的投資買盤因此大幅減少，民眾對房價的「只漲不跌」預期也悄悄改變，導致整個市場氛圍轉趨保守觀望。這也直接讓預售屋的買氣迅速降溫，交易量當然也就跟著大幅萎縮了。

以下是政策組合拳對預售屋市場的具體影響：

• 選擇性信用管制限制了部分購屋貸款的條件。
• 銀行房貸緊縮提高了貸款審核的難度。
• 投資買盤減少，市場信心下降。

總結來說，政策組合拳對預售屋市場造成了嚴重的衝擊，導致交易量大幅縮減，市場氛圍轉向保守。

房貸緊縮與信用管制：購屋族群面臨的挑戰

這些政策聽起來有點複雜，但它們對我們一般購屋族群有什麼直接影響呢？簡單來說，這些「選擇性信用管制」和「房貸緊縮」就像是央行為房市踩下了剎車。以往如果你想買第二間房子，可能還能用到「寬限期」，也就是前幾年只繳利息不用還本金，手頭壓力會小一些。但現在，央行規定購置第二屋不得使用寬限期，大大增加了投資或多屋族的資金壓力。

此外，銀行在核貸房貸時，也變得更加謹慎，審核條件趨於嚴格。即使你是首次購屋的自住客，雖然有「新青安」等政策支持，但在整體銀行房貸緊縮的氛圍下，取得理想的貸款成數和利率，可能也比以前需要更多努力。永慶房屋研展中心副理陳金萍就觀察到，當政策收緊或貸款難度提升時，預售屋買方會對資金調度和市場前景變得更為敏感，因此成交量立刻就會反映出降溫的狀況。

所以，現在如果你想買房，除了要仔細評估自身財務狀況，也要特別留意這些信貸政策的變動。這些變化，都是為了讓資金流向更健全的用途，避免房市過熱產生風險。

以下是購屋族面臨的主要挑戰：

• 貸款審核變嚴格，提高了購屋門檻。
• 購置第二屋的資金壓力增加。
• 市場前景不明朗，購屋風險增高。

購屋族需要更加謹慎地評估自身的財務狀況，並密切關注信貸政策的變動，以應對市場的不確定性。

持有時間	房地合一2.0上路前 (2021年第三季)	房地合一2.0上路後 (2025年第一季)
2年內短期交易	26.1%	13.8% (歷史新低)
5-10年長期持有	21.8%	42.3% (市場主流)

建商進退兩難：928檔期推案創六年新低

當買氣急凍、成交量萎縮，受影響最直接的莫過於建商了。市場上流傳著一句話，形容當前建商的困境：「推案找死，不推等死。」這是什麼意思呢？

「推案找死」指的是在買氣低迷時硬著頭皮推案，銷售壓力大、去化速度慢，資金容易卡住；「不推等死」則是指不推案就沒有營收，公司營運也會面臨挑戰。這種進退兩難的局面，讓建商在規劃新案時，不得不採取更保守的態度。

以下是建商面臨的主要困境：

• 銷售壓力大，去化速度慢。
• 推案量減少，營收受限。
• 資金流動性降低，增加財務風險。

以傳統房市指標的「928檔期」為例，這個時段通常是建商推案的旺季。但2025年北台灣的928檔期推案預估量，竟然只剩下約1,108億元。你知道這代表什麼嗎？這創下了自2019年房市熱潮以來的最差表現，甚至跟去年的實際推案量差不多。住展企研室總監暨發言人陳炳辰指出，這顯示建商在政策壓力下，普遍選擇觀望、延後推案，使得市場整體供給量持續縮水。

從全台來看，928檔期總銷金額約7,106.5億元，相較去年量縮約2,670億元，年減近三成，創下了有統計以來最大的跌幅。儘管高房價的雙北市仍是推案的主力，但桃園地區的表現最差，而新竹則因為有品牌建商支撐，相對穩定。這顯示出在嚴峻的市場環境下，不同地區和不同規模的建商，都面臨著各自的挑戰與應對策略。

以下是928檔期推案量的區域分布：

地區	推案金額 (億元)	年減幅度
北台灣	1,108	六年新低
雙北市	4,000	不變
桃園	1,000	最大幅度下降
新竹	1,998.5	穩定

這些數據顯示，建商在面臨市場低迷時，不得不調整推案策略，部分選擇觀望，部分則依靠品牌與地段優勢維持銷售。

房地合一2.0與平均地權條例：市場轉向長期持有

除了即時的信用管制，政府還祭出了兩大法寶，長期影響著台灣房市的結構，那就是「房地合一2.0」和「平均地權條例」修法。這些政策的目標非常明確：嚇阻短期投機客，引導市場回歸自住與長期持有。

「房地合一2.0」在2021年7月上路後，針對短期（兩年內）交易的房產課徵高達45%的重稅，就像是把短期炒作的獲利空間直接砍掉一大半。而「平均地權條例」的修法則更進一步，限制預售屋換約轉售，讓想要在預售階段就轉手獲利的投機行為幾乎不可能。

這些政策的效果顯而易見：根據財政部的數據，房地合一2.0實施後，持有不動產在「兩年內」就轉手的交易占比，從2021年第三季的26.1%一路下降，到2025年第一季已經降至歷史新低點的13.8%。這告訴我們什麼？很明顯，過去那種想著買了馬上賣、賺一筆快錢的「投機客」，已經越來越少，甚至可以說逐漸淡出市場了。

那麼，市場的主流變成了什麼呢？答案是「長期持有」。同樣的數據顯示，持有不動產「五年至十年」的交易占比，從房地合一2.0上路前的21.8%大幅攀升，到2025年第一季已經突破四成，來到42.3%！這說明了市場資金停泊在不動產的時間拉長了，人們買房不再是為了短期炒作，而是更看重資產的長期價值。這對房市來說，無疑是一種更健康、穩定的發展方向。

讓我們透過表格來比較政策前後，短期與長期持有的變化：

持有時間	房地合一2.0上路前 (2021年第三季)	房地合一2.0上路後 (2025年第一季)
2年內短期交易	26.1%	13.8% (歷史新低)
5-10年長期持有	21.8%	42.3% (市場主流)

個案表現分化：稀缺地段與品牌建案逆勢突圍

儘管整體房市買氣低迷，建商推案保守，但你可能會好奇，是不是所有建案都一樣慘淡呢？答案是否定的。在當前市場上，我們看到的是一種「個案表現分化」的現象。也就是說，並非所有房子都不好賣，那些具備特定優勢的建案，仍能逆勢突圍，維持穩定的銷售動能。

是什麼樣的優勢呢？最常見的就是「稀缺地段」、「品牌實力」和「獨特產品規劃」。例如，新北市中和區的「大同新紀元」建案，在沉寂已久的市場中表現亮眼。它之所以能脫穎而出，是因為它位於捷運萬大線LG07站的聯合開發案，擁有稀缺的大坪數基地，周邊生活機能成熟，還有科技聚落成形的遠東世紀廣場和台灣科技廣場等利多。這些要素加在一起，讓它即使在房市寒冬中，也能吸引到買家的目光。

另一個例子是位於新莊副都心的「國家壹號廣場」商辦案。這類商辦產品與住宅市場略有不同，但其銷售穩定也反映出，只要產品規劃符合市場需求（例如產業辦公需求），加上建商的品牌號召力，依然能創造出不錯的成績。這也說明了，大型建商如興富發等，雖然整體推案量可能受限，但憑藉著較雄厚的資金實力與多元的產品線，仍能維持一定的推案量體，並在特定區位或產品上找到突破口。

因此，如果你現在想買房，比起過往「隨便買隨便賺」的心態，現在更需要做的功課，是仔細評估建案的「含金量」。它的地段夠好嗎？周邊發展潛力如何？建商的口碑如何？產品規劃是否符合你的長期需求？這些因素，都成為決定一個建案能否在當前市場中勝出的關鍵。

以下是優質建案的主要特點：

• 位於交通便利的稀缺地段。
• 由知名品牌建商開發，信譽良好。
• 具備獨特的產品規劃與設計。

優質建案特點	描述
稀缺地段	位於交通便利且土地有限的區域，具備較高的增值潛力。
品牌建商	知名建商具備雄厚資金與良好市場聲譽，能提供高品質的建案。
產品規劃	具備創新設計與實用功能，滿足購屋者多樣化的需求。

展望未來：選舉情勢與青年購屋政策的可能轉機

了解了現在的房市狀況後，你一定會想問：那未來呢？台灣房市會一直冷下去嗎？還是會迎來轉機？

目前來看，房市仍處於一個盤整期，短期內不太可能出現V型反轉。然而，觀察未來房市的幾個重要變數，或許能讓我們看到一些曙光。

首先是「政策走向」。目前政府對於抑制短期炒作的立場相當堅定，但未來是否會有新的政策利多，特別是針對「年輕人買房」的優惠方案，值得我們密切關注。例如，現行的「新青安貸款」政策，已經為不少首購族提供了實質幫助，未來如果能有更多針對青年購屋的調整或加碼，或許能為市場注入新的動能。根據資料顯示，這類政策的轉機，可能要等到2026年的選舉情勢更明朗後才會顯現。選舉前，各黨派通常會提出更具吸引力的政策來爭取選民支持。

此外，我們也要持續關注台灣央行的貨幣政策動向。如果未來通膨壓力減緩，央行可能會有降息的空間，這將有助於降低房貸利率，減輕購屋族的負擔，進而刺激買氣回溫。不過，這些都是需要時間發酵的，短期內市場仍會以自住需求為主，房價上漲預期也趨於穩定。

總體而言，台灣房市正在經歷一場結構性的轉變，從過去的投機熱潮，逐漸走向更為理性與健康的發展。對於我們一般購屋族而言，這或許是一個重新檢視自身需求、仔細挑選好房子的好時機。

以下是未來可能影響房市的主要因素：

• 政府針對青年購屋的優惠政策。
• 央行貨幣政策的調整，如降息可能性。
• 選舉情勢對政策走向的影響。

總結：房市轉骨，迎向長期持有新局

回顧這篇文章，我們看到了台灣房市在政府一連串政策調控下，尤其是央行的信用管制、房貸緊縮，以及房地合一2.0與平均地權條例的推動，讓預售屋交易量大幅萎縮，建商推案也趨於保守。短線投機客的退場，使得持有不動產「五年至十年」的長期持有交易成為市場主流，這顯示房市正朝向更健康的軌道邁進。

雖然整體市場買氣低迷，但部分具備地段、品牌或產品規劃優勢的建案，仍能逆勢突圍，展現「個案表現」的特性。展望未來，除持續關注政策動向，特別是2026年選舉前可能出現的青年購屋利多政策，都可能成為牽動房市買氣的關鍵變數。

對於你我而言，現在是重新認識房市、培養長期投資觀念的好時機。不再盲目追價，而是理性評估、謹慎選擇，這將是你在這個「房市轉骨」時期，最寶貴的購屋智慧。

免責聲明：本文所載資訊僅為教育與知識性說明之用，不構成任何形式的財務建議、投資建議或購買銷售要約。所有投資均有風險，請務必諮詢專業人士並自行評估風險。

常見問題（FAQ）

Q：預售屋交易量大幅下滑對購屋者有什麼影響？

A：交易量下滑可能意味著房價穩定或下降，購屋者有更多選擇且談判空間增加，但也需要謹慎評估市場走向。

Q：房地合一2.0對長期持有有何利好？

A：房地合一2.0鼓勵長期持有，透過稅收優惠提升不動產的長期價值，減少市場投機行為，有助於房市更穩定發展。

Q：未來哪些政策可能助力房市回暖？

A：針對青年購屋的優惠政策、可能的降息措施以及選舉前推出的促進房市的政策，均有可能為房市注入新的動能。