房市冷清 今年移轉棟數恐創前五低紀錄！

台灣房市進入「冰河期」？買賣移轉棟數跌破28萬大關，你該知道的市場真相！

你最近是不是發現，身邊想買房的朋友們似乎都「靜悄悄」了？或是打開新聞，常看到房市交易量持續下滑的消息？沒錯，台灣的房地產市場在今年上半年確實面臨了不小的挑戰。曾經的熱絡買氣彷彿進入了「冰河期」。究竟是什麼原因讓房市從活絡轉為冷清？今年的房屋買賣移轉棟數又會創下什麼樣的紀錄？別擔心，我們將用最白話的方式，帶你一步步解析當前台灣房市的真實狀況，以及未來可能面臨的挑戰。

交易數據揭示房市「急凍」現況：量能顯著萎縮

首先，讓我們看看最直接的市場溫度計：買賣移轉棟數。你可以把它想成是「房屋成交數量」的官方統計。這個數字越高，代表買賣越熱絡；數字越低，則表示市場越冷清。

根據數據顯示，今年前五個月全國的買賣移轉棟數大約只有 10.67萬棟。這與去年同期動輒14.65萬棟的盛況相比，可是足足少了超過 27%！換句話說，每賣出10間房子，現在只剩下不到7間成交。如果你看過去的紀錄，今年前五個月的移轉量，幾乎確定會擠進有紀錄以來的「歷史前五低」。這代表什麼？這代表我們正在經歷一個交易量大幅萎縮的階段。

為了更清楚地了解歷史上的情況，以下是歷史上房屋買賣移轉棟數前五低的紀錄：

從這個榜單來看，今年的情況確實讓人有點緊張。即使是進入六月，六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）的買賣移轉棟數合計也只有18,095棟，雖然比五月略為增加5.2%，但與去年同期相比，還是年減了24%。累計上半年，六都的整體交易量合計100,202棟，較去年同期年減26.6%。這說明了房市的「冷」是全面性的，不是單一地區的現象。

為了更清晰地呈現六都的買賣移轉棟數，以下表格提供相關數據：

多重「利空」因素夾擊，房市信心備受考驗

為什麼房市會突然從「熱情如火」變成「冷若冰霜」呢？這背後其實有很多原因，有些來自國際情勢，有些則來自台灣自己的政策調整。我們可以將其分為兩大類：

外部因素包括：

• 關稅戰與地緣政治衝突： 國際間的貿易摩擦和政治不穩定，讓全球經濟充滿了不確定性，投資人變得更謹慎，這也間接影響了台灣的房市信心。
• 股災： 股市的波動會影響人們的財富感受，當股市下跌，許多人的資金運用會更保守，購屋意願也會降低。
• 降息動能消失： 過去全球央行為了刺激經濟曾採取降息政策，但現在這個動能減弱，甚至有些國家開始升息，這讓房貸利率成本變高，間接增加了購屋負擔。

內部因素包括：

• 「限貸」管制與信用資源緊縮： 為了抑制房價過度上漲，政府祭出了許多信用管制措施，像是「限貸」——限制銀行對特定類型房屋的貸款成數，讓買方很難貸到足夠的錢。
• 「囤房稅」影響： 針對持有非自住房屋者，政府規劃開徵更高的囤房稅（又稱「房屋稅條例」修正），這讓許多投資客開始觀望，甚至考慮出售多餘房產，減少了投資型買盤。
• 房貸政策挑戰： 銀行在放款方面也變得更謹慎，甚至出現「貸款排隊」或「延後撥款」的現象，這些都增加了購屋流程的不確定性和難度。
• 「新青安」市場衝擊： 雖然政府推出了「新青年安心成家貸款」（簡稱新青安）幫助首購族，但市場觀察發現，部分建商可能因此順勢拉抬價格，反而讓一些有剛性需求的民眾面臨更大的貸款壓力。

這些內外部因素就像是多重夾擊，讓購屋民眾的觀望氛圍濃厚，許多人選擇暫緩購屋，等待市場進一步明朗，這也導致了成交量進入「冰河期」。

預售與中古屋市場雙雙承壓：買賣雙方拉鋸中

在房市景氣下滑的背景下，無論是全新的「預售屋」還是已經有人住過、正在轉售的「中古屋」，都感受到了壓力。那麼，它們各自的表現如何呢？

預售屋市場表現：

• 交易件數大幅下滑： 數據顯示，今年4月預售屋的交易件數不到4千件，年減超過七成，創下近五年來的同期新低！
• 投資買盤縮減： 投資客減少購買，市場主力轉為自住客，但自住客對價格相對敏感，成交變得更加困難。
• 價格敏感度提高： 自住客多方比較不同建案或中古屋的條件，對價格的敏感度提升，影響成交速度。

中古屋市場表現：

• 成交議價率上升： 成交議價率在9%以上的交易量占比已經超過五成，反映出買家對價格的強烈議價需求。
• 屋主降價促成交： 屋主為了促進銷售，逐漸接受降低價格的策略，導致成交的中標價低於原價。
• 價差影響選擇： 預售屋與中古屋之間的價差擴大，讓注重性價比的買家更傾向於選擇議價空間較大的中古屋。

此外，曾有研究指出，在2020到2025年間，預售屋的價格大幅上漲，導致預售屋與中古屋之間的價差擴大。在這種情況下，買方若看重性價比（CP值），可能會優先考慮議價空間較大的中古屋。

全年移轉棟數陷「28萬棟保衛戰」，新成屋交屋潮成主要支撐

你可能會問，那今年一整年下來，台灣的房屋買賣移轉棟數大概會是多少呢？根據許多房產專家的預測，今年恐怕會是「28萬棟保衛戰」。什麼意思？就是說，今年全年的買賣移轉棟數，很可能跌破28萬棟這個重要關卡，甚至可能創下2019年以來的最低紀錄。

例如，信義房屋不動產企研室的專家曾敬德就指出，房市目前進入「冷靜盤整階段」，全年可能會面臨28萬棟的保衛戰。而永慶房屋研展中心預估，今年全年交易量可能落在27.2萬到27.9萬棟之間，年減幅度高達20%至22%。

不過，值得注意的是，儘管整體買氣低迷，目前市場上還有一個重要的數字支撐，那就是「新成屋交屋潮」。什麼是新成屋交屋潮？這指的是那些過去幾年預售屋熱銷、陸續完工交屋的房屋。當這些房子正式點交給買方時，會被計入當期的買賣移轉棟數中。這就像是「預售屋的遞延交易量」，使得帳面上的數字看起來沒有那麼差。

但專家也提醒我們，這股交屋潮雖然撐住了部分數字，卻無法掩蓋實際買氣的疲軟。也就是說，現在的交易數字，有很大一部分是來自過去的預售屋買賣，而不是當前市場的新增買氣。這也反映出資金面偏向緊縮，銀行在房貸審核上更加謹慎，一些購屋者甚至面臨貸款不足或遲發的問題，對有「剛性需求」及「首購買盤」的民眾造成了「硬傷」。

房市未來展望與我們的審慎應對

綜合以上種種因素，我們可以清楚地看到，台灣房市在內外部的多重壓力下，確實進入了一個深度調整期。雖然各界專家對房價是否有大幅修正的看法不一，但對於交易量大幅萎縮這件事，大家是高度共識的。市場瀰漫著「多重不確定性」，例如國際關稅戰的談判結果、銀行房貸資金的鬆緊度、以及地緣政治的風險等，都會持續干擾市場信心。

那麼，對於身為一般民眾的我們來說，面對這樣的房市，該如何應對呢？

專家普遍建議，不論是首次購屋、換屋，還是考慮投資不動產，「審慎」是當前最重要的原則。你需要：

• 做好資金規劃： 確保自己的頭期款和未來房貸月付金都足夠充裕，避免受到貸款政策變動的影響。
• 保持理性觀望： 不要盲目追價，多方比較不同建案或中古屋的條件，並深入了解區域行情。
• 評估自身需求： 釐清你是自住剛需、換屋需求還是投資置產，不同的需求在現在的市場下，決策考量會非常不同。

整體而言，台灣房市當前正處於一個關鍵的轉折點，交易量的持續低迷反映出市場深度調整的需求。儘管有新成屋交屋潮的短期支撐，但宏觀經濟環境的複雜性與國內政策的影響，使得市場買氣難以在短期內復甦。未來數月房市的走向，將高度仰賴外部情勢的演變與內部政策的調整，購屋者與投資人皆需抱持高度謹慎，方能在變動中穩健前行。

【免責聲明】本文所提及之任何數據、預測與分析，僅作為市場資訊與知識性說明，不構成任何投資建議。不動產投資涉及風險，讀者在做出任何投資決策前，應自行進行獨立研究並尋求專業意見。

常見問題（FAQ）

Q：台灣房市為什麼會進入「冰河期」？

A：台灣房市進入「冰河期」主要是因為多重外部與內部因素的影響，包括國際貿易摩擦、股市波動、利率上升、政府的信貸管制以及囤房稅等政策，這些都導致了市場交易量的顯著下滑。

Q：今年台灣房屋買賣移轉棟數預計會跌破28萬棟嗎？

A：根據多家房產專家的預測，今年台灣的房屋買賣移轉棟數很可能會跌破28萬棟，甚至可能創下近年來的最低紀錄。然而，新成屋交屋潮將成為部分支撐。

Q：在目前房市低迷的情況下，購屋者應該如何應對？

A：購屋者應該保持審慎，做好資金規劃，理性觀望市場變化，並評估自身的實際需求。此外，建議多方比較不同房源，並尋求專業意見以做出明智的決策。