竹市第2季房市「價穩量縮」！成交以3房格局短屋齡為主

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台灣房市「髮夾彎」：政策力道發威，預售屋急凍與市場轉型之路

近期，您是否感受到身邊關於房市的討論，似乎不再像過去那樣熱絡？又或者，新聞上頻頻出現「交易量創低」、「買氣急凍」等字眼，讓您對台灣房市的未來感到有些困惑？今天，我們將帶您深入解析這些現象，從政策面的強力介入，到市場結構的悄然轉變，究竟台灣的房市正經歷怎樣的關鍵時刻，而這一切又將如何影響身為購屋族或潛在投資者的「你」呢？

本文將依據最新的財經資訊，剖析央行信用管制與房地合一2.0政策帶來的衝擊，特別關注預售屋市場的劇烈變化、全國建物買賣移轉棟數創新低的嚴峻現況，以及不同區域房市的冷熱差異。我們也會探討市場走向長期持有、自用當道的趨勢，並為您勾勒未來房市可能的走向。

政策衝擊波及預售市場，量縮幅度創近年之最

回顧台灣房市，2024年9月央行第七波信用管制措施上路，搭配2021年7月實施的房地合一2.0政策，無疑為市場投下了一顆震撼彈。這些政策的核心目的，是為了抑制過熱的房市，特別是那些炒作性、短期性的投資買盤。效果如何呢？從數據來看，其衝擊力道可謂顯著。

以最敏感的預售屋市場為例，根據資料顯示，2025上半年全台預售屋交易量年減逾7成，這是一個非常驚人的數字。想像一下，原本門庭若市的建案接待中心，瞬間變得冷冷清清，許多建案甚至難以達到百件以上的交易量。事實上，在同一時期，交易破百件的建案數量，從去年同期的數十個，銳減至僅有14個，跌幅超過9成。這不僅是近四年同期最慘的表現，更凸顯了當前預售屋市場的買氣已然「急凍」。

為什麼預售屋市場會首當其衝呢？這是因為預售屋往往需要較長期的資金投入，且容易成為投機客鎖定的目標。隨著央行信用管制導致房貸緊縮，加上民眾對於房價持續上漲的預期心理已減弱，潛在買方的心態轉趨保守觀望，不確定性讓許多人選擇暫緩進場，等待市場更加明朗。

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• 預售屋市場交易量大幅下滑，顯示買氣急劇減弱。
• 信用管制與稅制政策共同作用，抑制投機性購屋行為。
• 市場不確定性增加，購屋族轉向觀望態度。

房地合一2.0發揮作用，市場轉向長期持有

除了預售屋買氣的驟降，政策也從根本上改變了房市的交易結構。這主要歸功於房地合一2.0的強力壓制。這項政策大幅提高了短期轉售的稅負，讓許多想賺「快錢」的投機客打消念頭。

數據不會說謊：

• 政策上路後，持有兩年內短期交易的佔比，已從2021年第三季的26.1%大幅下降至2025年第一季的13.8%，創下歷史新低。這明確告訴我們，那些以短期獲利為主的投資者，確實已大量淡出市場。
• 相對地，持有五年至十年才進行交易的佔比，從2021年第三季的21.8%攀升至2025年第一季的42.3%。這代表什麼？這意味著市場正在回歸理性，以長期持有、自用需求為主的購屋模式，已成為當前的主流。

• 長期持有有助於穩定房價，減少市場波動。
• 政策鼓勵自用需求，創造更多實質居住需求。
• 投機行為減少，市場交易更為理性。

這樣的轉變，對於想要健全房市、穩定房價的政府來說，無疑是樂見的成果。對於購屋族而言，這也可能意味著市場會變得更加公平，減少投機炒作造成的價格扭曲，讓房產回歸其居住的本質。

全國房市陷寒冬，區域表現冷熱互見

當我們將視野從預售屋市場拉到全國範圍，整體房市的低迷態勢更是清晰可見。資料顯示，2025年前八月全國建物買賣移轉棟數年減27%，這個數字預示著今年全年交易量可能跌破28萬棟，恐將創下26年來新低。這強烈地反映出政策調控的巨大力道，讓全國房市都籠罩在一片「寒冬」之中。

然而，在這樣普遍低迷的氛圍下，不同區域的房市表現卻呈現出冷熱不均的有趣現象。讓我們來看看兩個具有代表性的區域：

1. 新竹房市：從歷史高獲利到現況觀望

   說到新竹，大家可能馬上聯想到「竹科」、「高房價」、「驚人漲幅」。確實，過去幾年，新竹房市因科技業的強勁發展，一度漲勢兇猛，例如關埔重劃區的「東京中城」等建案，轉手獲利最高甚至達到174%，讓許多屋主樂開懷。新案單價動輒上看7字頭、8字頭，甚至9字頭，顯示了當地強勁的購屋實力。

   然而，即使是過去表現如此強勢的新竹，也難逃這波房市寒冬的影響。預售屋交易量的急凍、買方的觀望態度，同樣讓新竹市場降溫。未來，關埔二期被視為重要的推案熱區，但其發展速度與價格定位，勢必會高度仰賴屆時的市場狀況與買氣。

2. 高雄房市：預售遇冷，成屋逆勢增長

   再來看看南台灣的高雄。今年928檔期，高雄的總銷金額年減17.44%，整體買氣低迷。這與全國預售屋市場的表現大致吻合，顯示即便在有新案釋出的傳統旺季，購屋者也趨於謹慎。

   然而，值得注意的是，高雄的「成屋」總銷卻逆勢大增67.6%，占比從18.6%大幅提升至31.7%。這是怎麼一回事呢？這反映了部分建商在前期可能錯估了市場形勢，原以為房價會持續上漲，所以將手上已完工的成屋留待更高價時出售。但面對當前買氣急凍、預售屋去化不佳的困境，建商不得不調整銷售策略，將這些成屋釋出，以求資金回籠。這也間接提供了市場上一些新的選擇，使得成屋市場呈現逆勢成長的局面。

• 全國建物買賣移轉棟數顯著下降，呈現整體低迷。
• 不同區域因產業結構差異，表現出冷熱互見的現象。
• 成屋市場在部分地區逆勢增長，提供購屋者更多選擇。

從新竹與高雄的例子，我們可以看到，雖然全國房市大環境不佳，但各地的產業結構、建商策略與買方組成，仍然會對區域市場產生不同的影響，值得我們持續觀察。

個案突圍與未來展望：市場觸底後的潛在變數

在普遍低迷的市場氛圍中，仍有一些具備獨特優勢的建案能夠逆勢突圍，繳出亮眼的銷售成績。這通常是因為這些建案擁有無可取代的地段、品牌或產品規劃優勢。例如，中和的捷運聯開案「大同新紀元」就因其交通便利性、完善生活機能以及區域發展潛力，吸引了穩定的買盤。

這說明了什麼？即使在市場冷卻時，剛性需求（指實際居住需求）和優質的房產仍然具有其價值。購屋者在選擇時，會更加重視房屋的「本質」，例如地段、交通、周邊配套設施，而非單純的投資炒作。

那麼，對於房市的未來，我們又該如何展望呢？儘管目前的交易量持續低迷，但部分市場觀察家認為，房市已逐漸出現觸底回穩的跡象。這可能受到幾個潛在因素的影響：

• 央行態度趨緩？ 隨著通膨壓力趨緩，未來央行在理監事會議上，或許會傾向於維持利率穩定，甚至態度可能趨於和緩，減少進一步緊縮房貸政策的可能性。
• 選舉購屋利多？ 進入大選年，政府為了爭取年輕選票，可能會釋出更多針對年輕族群的購屋優惠或補貼政策，例如「青年安心成家購屋優惠貸款」的加碼方案，這有望為自用型的首購族帶來一線曙光。
• 股市資金流向？ 如果股市的高檔獲利了結氛圍濃厚，部分資金可能會從股市轉移出來，尋找其他相對穩健的投資標的，而「相對穩健」的房地產，在價格觸底後，可能會重新獲得部分資金的青睞。

然而，這些都僅是潛在的變數與可能性，未來的房市走勢仍需密切關注宏觀經濟的發展、政策的調整方向，以及購屋大眾信心回升的速度。

結語：回歸居住本質，審慎評估是王道

總結來說，台灣房市在多重政策調控下，正經歷一場結構性的深層轉變。從過去的投機熱潮，逐漸回歸到以自用需求為導向的理性市場。雖然短期內交易量持續探底，甚至可能創下新低，但我們也看到了政策在抑制炒作、鼓勵長期持有上的顯著成效。

對於身為讀者的「你」而言，這意味著購屋決策將更加需要審慎評估。我們建議，無論是自住或長期投資，都應以剛性需求及長期規劃為主軸，仔細考量物件的地段、機能、產品規劃等「本質」條件，而非盲目追逐短期漲跌。

投資有風險，本文僅為資訊分享與知識教育性質，不構成任何投資建議。在進行任何財務決策前，請務必諮詢專業人士。

常見問題（FAQ）

Q：央行的信用管制具體有哪些措施，對房市有何直接影響？

A：央行的信用管制包括提高貸款利率、加強貸款審核標準，以及限制貸款成數等措施，這些措施直接減少了購屋貸款的可獲得性，從而抑制房市的過熱現象，減少投資性購屋需求。

Q：房地合一2.0政策對短期投資者有何影響？

A：房地合一2.0政策通過提高短期轉售的稅負，增加了短期投資者的持有成本，降低了他們的投資意願，使得市場上的投機行為得到有效抑制，促進市場的穩定發展。

Q：未來房市可能出現哪些轉機，投資者應如何應對？

A：未來房市可能受到央行利率調整、政府購屋優惠政策、及股市資金流向等因素影響出現轉機。投資者應密切關注這些宏觀經濟動態，並根據個人財務狀況和長期規劃，審慎做出購屋或投資決策。

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