央行信用管制維持不變，房市交易量下滑情勢嚴峻

央行房市信用管制續凍：交易量萎縮、房價未跌，下半年房市挑戰加劇

你或許會好奇，台灣的房市究竟怎麼了？為什麼央行（中央銀行，負責制定我國貨幣與金融政策的最高機構）在近期理監事會議上，決定不放鬆對房市的信用管制，反而維持現狀？明明許多人都覺得房子很難買、房價很高、交易量也好像變少了，但為什麼價格卻沒有明顯下跌呢？

這篇文章將帶你深入了解央行這次決策背後的原因、目前房市的真實面貌，以及未來可能面臨的挑戰。我們將像一位老師一樣，一步步解析複雜的財經概念，讓你即便不是財經背景，也能輕鬆掌握房市脈動。

央行維穩控管：高貸款集中度與房價緩升為關鍵

談到央行這次的決策，首先我們要理解，為什麼央行沒有鬆綁房市信用管制（這是一種限制銀行房貸成數、抑制投資炒作的政策），也沒有推出更嚴厲的第八波措施。最核心的考量，其實就在於「不動產貸款集中度」仍然偏高，以及「房價」依舊呈現緩慢上升的趨勢。

什麼是不動產貸款集中度呢？簡單來說，就是銀行放款給客戶的錢，有多少比例是流向了不動產相關的貸款，例如房貸、土建融（土地和建築融資）。根據央行的數據，目前不動產貸款集中度仍然在37.08%的高點，這表示銀行的放款有很大一部分壓在不動產上，一旦房市出現劇烈波動，對整體金融體系的風險就會比較大。央行總裁楊金龍就曾表示，他們非常關注這項指標。

同時，雖然你可能感覺到交易量減少，但全台的房價，特別是都會區的熱門地段，仍然持續緩步墊高。央行認為，如果在這個時候鬆綁管制，可能會讓好不容易降溫的房市再次升溫，導致炒作歪風死灰復燃。

以下是央行維持現狀的主要原因：

• 不動產貸款集中度高：銀行風險集中於不動產貸款。
• 房價持續緩升：防止房市過熱與投機行為。
• 政策利率維持不變：保障現有房貸利率穩定。

除了維持現有的第七波房市信用管制，央行也同時宣布，政策利率維持不變，已經是連續第五次凍結。這代表著我們的房貸利率不會因為這次會議而調整，對於背負房貸的你來說，短期內利息負擔不會突然加重。

此外，央行還對銀行採取了「道德勸說」，希望各家銀行能夠自主控管未來一年不動產貸款的總量。這就像是老師叮嚀學生，雖然沒有明確的成績標準，但還是希望大家能夠自律，不要讓不動產放款的胃口開得太大。這也顯示了央行在穩住房市這件事上，是採取「防患於未然」的審慎態度。

以下是央行政策對不動產貸款的影響：

房市交易量價背離：預售轉售禁令的深遠影響

你可能會有個疑問：既然房價一直漲，為什麼又常聽到房市交易量萎縮的新聞呢？這是一個非常有趣的矛盾現象。事實上，房市交易量的確出現了明顯的下滑，特別是預售市場交易量大幅萎縮。

根據數據顯示，去年同期每天預售屋揭露件數可能超過500件，但今年四月卻降到不到120件，有些都會區甚至跌到個位數。這顯示市場買氣確實降溫許多。

然而，交易量萎縮卻沒有帶來房價的顯著下跌，主要原因在於「預售屋禁止轉售」這項政策。這項政策自去年實施後，大大限縮了預售屋的投機行為。以前投資客可能在預售階段買下後，短期內加價轉售，這會讓市場上多出許多可交易的籌碼，一旦供給量增加，價格就可能下跌。

但現在，預售屋在完工前不能隨意轉售，這使得市場上的「賣壓」無法浮現。也就是說，即便有些投資客想脫手，他們也必須等到房子蓋好交屋後才能賣。這種情況下，市場上可供交易的房屋數量相對減少，加上建商通常也不願意降價，導致房價居高不下。

另一個影響房貸水位難以短期下降的因素，是過去幾年累積的大量交屋潮，以及政府推出的新青安政策（青年安心成家購屋優惠貸款）。新青安政策雖然幫助了許多首購族買房，但也同時推升了整體房貸的餘額。這些因素讓央行認為，不動產放款的風險仍需持續關注，因此維持信用管制是必要的。

以下是房市交易量與房價關係的概覽：

產業資金壓力與購屋困境：建商與購屋族「三方俱敗」

央行的信用管制政策，對於市場上的參與者來說，可謂是「三方俱敗」的局面。這裡的「三方」指的是建商（開發商）、購屋族和銀行。雖然銀行在風險控管上更謹慎，但貸款業務也相對縮水。

首先，對於建商來說，信用管制政策讓他們面臨了不小的資金壓力。銀行在對建商的土建融（土地和建築融資）上更加保守，甚至許多建商反映，銀行對於土建融的展延（延長還款期限）意願降低，這讓一些小型建商的資金鏈開始緊張，甚至有潛在的倒閉風險。

建商業者也呼籲，希望政府能調整銀行在計算資本適足率（衡量銀行抗風險能力的指標）時，不動產曝險按貸放比率計算權數（LTV法）中的風險權數。他們認為，目前的風險權數過高，導致銀行更不願意放款給不動產業者，讓建商的營運更加困難。

以下是建商面臨的主要挑戰：

• 資金鏈緊張：銀行貸款縮減，資金周轉困難。
• 風險權數高：銀行不動產曝險增加，放款意願降低。
• 市場需求降低：交易量下滑，銷售壓力增大。

其次，對於購屋族來說，申辦房貸變得更加困難。如果你是想購買第二戶以上的房子，貸款成數會受到限制，這表示你需要準備更多的自備款。而即便是首購族，雖然有新青安政策的協助，但面對高房價和銀行放款審核趨嚴的態度，也往往只能觀望，申貸卡關的狀況屢見不鮮。

在這樣的大環境下，雖然買氣低迷，但房價卻遲遲不降，導致購屋族買不下手，建商又面臨資金壓力，市場陷入一種僵持的狀態。

以下是「三方俱敗」局面的詳細分析：

專家剖析未來走勢：房價修正與市場觀望氛圍

那麼，在央行維持管制政策下，未來的房市會怎麼走呢？許多房市專家都提出了他們的看法。總體來說，短期內房市政策難以鬆綁，下半年房市難有轉機，預估成交量可能會創新低。

專家普遍認為，央行關注的重點並非「房價高點」，而是不動產貸款比重與餘額。也就是說，只要銀行在不動產上的風險集中度沒有顯著下降，央行就不太可能鬆手。除非房價出現連續兩季的明顯下跌，或是信用管制政策實施長達六、七年以上，才有可能看到政策鬆綁或市場出現較大規模的調整（例如部分建商撐不住而倒閉）。

以下是專家對未來房市走勢的預測：

• 短期內政策維持不變：房市難有轉機，成交量可能創新低。
• 房價修正可能從中古屋市場開始：受市場供需影響，價格可能逐步下降。
• 國際因素影響：美國關稅政策、俄烏戰爭、中東地緣政治緊張等將加劇市場觀望氛圍。

專家普遍認為，央行關注的重點是「不動產貸款比重與餘額」，以下是具體分析：

關於房價，專家預期可能會從中古屋市場開始出現比較明顯的跌勢，因為中古屋的屋主較容易受到市場供需影響而調整價格。而後，這波跌勢才可能延伸至新建案及預售屋，屆時可能會看到建商為了消化餘屋，推出更多的促銷方案，甚至是價格上的讓步。

此外，我們也不能忽略國際局勢的影響。包括美國關稅政策、俄烏戰爭、中東地緣政治緊張等不確定性因素，都可能對全球經濟，進而對台灣的房市帶來外部壓力，加劇市場的觀望氛圍。

綜合來看，央行將房地產列入了「留校察看」的名單，這意味著短期內我們很難指望政策會鬆手。面對未來，無論是想要購屋的你，還是房產業者，都需要審慎評估，理性應對。

免責聲明：本文旨在提供財經知識與市場分析，不構成任何投資建議。投資有風險，入市需謹慎。請在做出任何投資決策前，諮詢專業財務顧問。

常見問題（FAQ）

Q：央行維持房市信用管制的主要原因是什麼？

A：央行維持信用管制主要因為不動產貸款集中度高和房價持續緩升，這有助於降低金融風險並防止房市過熱。

Q：預售屋禁止轉售政策對房價有何影響？

A：預售屋禁止轉售限制了投機行為，減少了市場上的賣壓，從而有助於維持房價的穩定。

Q：地上權貸款有哪些政策彈性？

A：地上權貸款在符合特定條件下，如青年安心成家購屋優惠、因繼承取得房屋及房貸、以及有實質換屋自住需求的情況下，可以獲得政策上的貸款彈性，不受一般不動產抵押貸款的限制。