限貸政策衝擊：嘉縣上半年預售屋量縮價跌，這些數據你不可不知

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央行信用管制滿週年：台灣房市急凍，交易量腰斬與價格分化全解析

你是不是也感覺到，最近想買房變得更困難了？房貸審核變嚴格、自備款門檻提高，這些變化可不是你的錯覺。這一切都與中央銀行（簡稱央行）在去年實施的第七波信用管制政策息息相關。這項政策實施至今已滿一年，究竟對台灣的房地產市場造成了多大的衝擊？我們將帶你深入了解，從成屋交易量、預售屋價格到房貸市場，全面剖析這場由政策引發的房市風暴。

本文將針對央行第七波信用管制政策，執行全面性資訊分析與知識提煉，探討其對全台房市交易量與價格的全面性影響。我們會分析各都會區的成屋交易狀況、預售屋市場的價格分化現象，以及房貸市場的緊縮趨勢，同時也會看看「新青安」貸款政策扮演了什麼樣的角色，確保內容具備結構性、分析性與完整性。

以下是本次分析的重點：

• 成屋交易量大幅萎縮，尤其在新竹縣市與台中市表現顯著。
• 預售屋市場出現價格兩極分化，嘉義市逆勢上漲成亮點。
• 房貸市場緊縮，申貸量下降但「新青安」貸款政策提供部分支持。

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信用管制下的成屋市場急凍：七都交易量普遍萎縮超過四成

央行鐵腕祭出的第七波信用管制政策，確實讓全台房市風向明顯逆轉，最直接的表現就是成屋交易量的大幅降溫。你或許會好奇，到底降溫了多少？根據永慶房產集團的數據顯示，七都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣市）的成屋交易量普遍萎縮了超過四成！這可不是個小數字，代表市場買氣確實被有效壓抑。

其中，有兩個都會區的量縮幅度特別顯著，幾乎可以用「腰斬」來形容。像是新竹縣市和台中市，成屋交易量都縮減了逾五成，成為七都之中跌幅最深的地區。你可能會問，為什麼是這兩個地方？主要原因在於這些地區過往房價漲幅高，加上重劃區推案活絡，當貸款難度加大後，高價產品的買盤自然首當其衝。

以台中市為例，其成屋交易量更是首度跌破萬件門檻，這在過去相對熱絡的市場中實屬罕見。房仲業者陳金萍分析，這顯示了信用管制的威力，讓許多原本有意願的購屋族因為貸款條件變嚴、自備款門檻提高而選擇觀望。這種市場觀望氣氛，加上政經局勢的不確定性，都讓交易動能受到抑制。

同時，雙北地區由於住宅總價高，購屋族在信用管制下，須承擔更大的總價與房貸壓力，這使得市場普遍採取觀望態度，成交量因此大幅減少。桃園市過去曾以機場捷運（簡稱機捷）、重劃區和新興建設吸引首購族及通勤族，但現在信用管制也壓抑了其交易動能。即使是過去受惠於南科、台積電設廠效應而房價大幅攀高的南二都（台南市、高雄市），也因為市場急速降溫和貸款收緊，導致買方態度趨於保守，市場交易萎縮。

以下表格呈現各都會區成屋交易量的變化情況：

預售屋市場價格兩樣情：部分縣市下修，嘉義市逆勢狂漲

相較於成屋市場的普遍降溫，全台的預售屋市場則呈現出價格兩極分化的有趣現象。你是不是以為所有的房價都在跌？答案可不完全是這樣！

根據數據顯示，確實有部分縣市的預售屋價格出現下跌。其中，嘉義縣的預售屋年跌幅逾一成（-10.6%），居全台之冠。這主要是因為該地區近期預售大樓供給減少，加上市場趨於保守，使得買方議價空間變大。而寸土寸金的台北市，預售屋價格也下滑了1.2%。這反映了在金字塔頂端族群出手更趨謹慎，以及整體市場信心收斂下，新案單價呈現盤整的局勢。

然而，市場上也有逆勢狂飆的案例，令人跌破眼鏡。那就是嘉義市！在信用管制的壓力下，嘉義市的預售屋價格竟然年漲逾五成（+55.1%）！這是不是很驚訝？房產專家陳定中解釋，嘉義市的房價之所以能逆勢大漲，主要是受惠於市中心都更案的推動、北部建商的積極搶進，以及嘉義科學園區（簡稱嘉科）帶來的產業題材，這些強勁的利多支撐了區域房價。

以下是預售屋市場價格分化的主要原因：

• 供需失衡：部分地區供應減少，需求相對穩定或增加。
• 產業發展：科技園區等產業帶動相關區域房價上漲。
• 政府政策：都更案等政策利好推動特定地區發展。

以下表格呈現部分縣市預售屋平均成交單價的漲跌幅度比較：

房貸市場緊縮現況：申貸量銳減、利率走揚，新青安成唯一暖流？

除了交易量和房價的變化，房貸市場的緊縮也是信用管制帶來的重要影響。你是不是發現銀行貸款變得更難辦了？聯徵中心的數據證實了這一點：在信用管制實施後，房貸申貸樣本數普遍減少了約3成7，其中新竹市更銳減五成，台中市的減幅也突破四成。

這清楚表明銀行對於不動產的放款審核趨於保守。房貸數據也顯示，銀行多採取「以價制量」策略，也就是透過拉高房貸利率來「軟性勸退」客戶。現在一般市場的房貸利率普遍從2.6%起跳，甚至出現3%以上的高利率案例，這讓購屋族的負擔明顯加重。

然而，市場上仍有一股暖流——「新青安」貸款政策。這項政策性優貸自上路以來，核貸戶數逼近13萬戶，有效淡化了聯徵中心統計的市場平均貸款利率，也成為現今打炒房時代中，支撐自住客群房市買氣的重要力量。它在一定程度上避免了房貸數據的全面崩跌，對下半年觀望買氣回流具有潛在帶動效果，但我們也必須明白，這僅是針對特定族群的政策優惠，一般市場房貸利率的走揚趨勢並未改變。

此外，你可能還聽過特定地區的房貸更是「卡關」嚴重。例如，高雄市苓雅區和鼓山區的房貸核貸量就大砍逾七成！這不僅是因為銀行嚴守放款天條，也與這兩個區域大量的新屋交屋潮、銀行暫停非本行整批建案房貸等因素有關，導致銀行對這些高供給量房市熱區的放款管控更加嚴格。有許多購屋族甚至遇到「貸款卡關，簽約後卻解約」的窘境，這也讓市場觀望情緒更為濃厚。

以下是房貸市場緊縮的主要現象：

• 申貸量大幅下降，部分地區減幅超過50%。
• 房貸利率普遍上升，部分區域出現3%以上利率。
• 特定地區房貸核貸嚴格，導致購屋族解約增多。

以下表格展示了主要地區房貸申請量的變化：

區域房市表現殊異：產業動能與物件條件如何影響貸款？

信用管制對台灣房市的影響，並非所有地區都一視同仁。每個都會區都因為其獨特的產業結構、公共建設完善度以及物件類型（新舊屋）等因素，承受著不同的衝擊，並展現出不同的市場韌性。

舉例來說，過去受到竹科、南科等高科技產業帶動的地區，例如新竹縣市和南二都，雖然過去房價曾大幅攀高，但在政策收緊和市場降溫下，買方態度也趨於保守，導致交易萎縮。房仲業者賴志昶提到，這些地區的房市降溫幅度相對緩慢，但仍能感受到貸款收緊的壓力。

我們也發現，物件屋齡會影響整體的核貸條件。一般來說，老屋佔比拉高，銀行在鑑價與核貸成數上可能不如新屋來得優渥。這使得一些想購買中古屋的民眾，可能需要準備更高的自備款。銀行針對不動產放款的自主管理也趨嚴，尤其對高總價、高屋齡的產品，貸款條件會更保守。

所以，你在評估不同地區的房市時，除了看房價漲跌，也別忘了考慮當地的產業發展、建設規劃，以及你希望購買的物件類型，這些都會大大影響你是否能順利取得理想的貸款條件，尤其在當前銀行放款趨嚴的環境下。

以下是影響不同地區房貸條件的主要因素：

• 產業發展：高科技產業區域房貸條件較為嚴格。
• 物件屋齡：老屋需更高自備款，貸款成數較低。
• 房屋總價：高總價房貸審核更嚴，條件更保守。

以下表格比較不同物件類型的房貸條件：

總結：房市進入震盪與盤整期，後續發展仍待觀察

回顧央行第七波信用管制政策實施滿週年，我們可以清楚看到台灣房市已進入了顯著的震盪與盤整期。交易量萎縮、預售屋價格分化以及房貸市場緊縮，都是這波政策帶來的重要影響。

儘管新青安貸款為廣大的自住客群提供了一定的支持，讓房貸數據不至於全面惡化，但對於一般市場的購屋族而言，面對銀行審核趨嚴、房貸利率走揚，以及需要準備更高自備款的壓力，市場觀望氛圍仍舊濃厚。房仲業者陳金萍認為，在央行未鬆綁限貸令的前提下，市場短期內將持續盤整，未來房價的走勢仍有待觀察。

這次的信用管制，確實有效地抑制了過去過熱的房市炒作，讓市場回歸到相對理性的狀態。但對你來說，購屋前更需要做好充分的資金規劃和風險評估。未來的房市將如何發展？我們將持續關注。

【免責聲明】本文僅為市場資訊分析與知識教育之目的，不構成任何投資建議。讀者在進行任何投資決策前，應尋求專業意見並自行評估風險。

常見問題（FAQ）

Q：央行第七波信用管制政策的主要內容是什麼？

A：主要包括提高房貸審核標準、增加自備款比例，以及限制高總價房貸成數，以抑制房市過熱。

Q：「新青安」貸款政策有哪些優勢？

A：「新青安」貸款政策為特定自住族群提供較低利率和較高貸款成數的優惠，有助於穩定購屋需求。

Q：哪些地區的房貸申請最為困難？

A：高雄市苓雅區和鼓山區的房貸申請量減少最為嚴重，原因包括大量新屋交付和銀行嚴格的放款條件。

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