自主都更成城市轉型關鍵 新政府的支持政策究竟如何影響你我生活

新政府如何擘劃住房與城市發展：從自主都更到金融支持的挑戰與機遇

你想過我們的城市面貌會如何改變嗎？當老舊的建築物逐漸斑駁，居住環境面臨挑戰，新政府正積極透過多項政策，希望為台灣帶來一番新氣象。從鼓勵民眾「自主更新」家園，到大手筆投資基礎建設，再到調整金融政策以支持青年購屋，這些措施究竟會如何影響你我的生活與台灣的經濟走向？今天，我們將帶你深入了解這些關鍵政策背後的考量與可能的影響，幫助你從中看見城市發展的未來。

• 推動「自主更新」，鼓勵民眾主動參與都市更新計畫。
• 投資基礎建設，如淡江大橋和淡海輕軌，提升交通便捷性。
• 調整金融政策，推出新青安貸款，支持青年購屋需求。

探索自主更新：政府如何引導民眾參與都更？

在台灣，許多老舊的建築物不僅影響市容，更可能潛藏安全疑慮，特別是面對地震等天災時。過去的都市更新（簡稱都更）與危老重建，往往需要龐大的整合工程，讓許多想改善居住環境的民眾卻步。為了解決這個痛點，行政院長卓榮泰先生提出了大力推動都更及危老重建的決心，並且考慮導入一項重要的制度：「自主更新」。

什麼是「自主更新」呢？簡單來說，就是鼓勵民間與住戶主動發起並參與整合，而不是完全依賴建商。政府希望透過這種方式，讓居民更能主導自己的家園改造計畫，避免「越更新房子越小」的疑慮，進而改善整體居住環境品質。我們都知道，要讓一大群住戶達成共識並非易事，因此政府也承諾將調整「容積率」等條件，提供更合理的誘因來提升大家的參與意願。這就像老師鼓勵同學們組隊完成專案，並給予資源與指導，讓大家都能在其中獲得更好的成果。

• 居民主導：讓住戶能夠自主發起改造計畫。
• 調整容積率：提供更高的容積率作為參與誘因。
• 政府支持：提供資源與指導，協助居民完成都更計畫。

容積獎勵的雙面刃：加速重建或引發市場貪婪？

為了鼓勵都更與危老重建，政府經常會透過提高「容積率」來提供獎勵。容積率指的是一塊基地上，建築物總樓地板面積與基地面積的比率，提高容積率，就代表建商或地主可以在同樣的土地上蓋出更大的房子，這對於參與都更的民眾和實施者來說，無疑是一大誘因。

然而，這項政策也像一把雙面刃。房產專家何世昌先生雖然肯定調高容積率在短期內會帶來「蜜月效應」，刺激初期重建案量，但他同時也提出了重要的警示：如果沒有謹慎設計，過度或無限制的容積獎勵，可能會形成「貪婪循環」。這意味著，大家可能無限期期待政府會持續放寬條件，反而讓都更案的整合變得更慢，因為每個人都希望能拿到更多的好處。

不過，對於一些急需重建的社區，容積獎勵卻是救命的甘霖。以基隆的聯宏社區為例，這個屋齡逾45年的海砂屋社區，在地震後被貼上黃單列管，居住安全亮起紅燈。基隆市政府為了加速推動其重建，特別公告了「基隆市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，大幅提高容積獎勵，讓聯宏社區的容積獎勵有機會上衝至驚人的600%！這項計畫已獲得85%住戶同意，預計最快明年啟動招商，有望為這個危險社區帶來新的生命。你可以想像，若沒有這樣的誘因，這些海砂屋恐怕難以翻身。

國家基礎建設與地方財政的新藍圖

除了住房問題，國家基礎建設也是政府施政的重點之一。總統賴清德先生前陣子出席了淡江大橋的合龍典禮，他不僅強調中央會持續協助地方推動建設，也以新北市為例，點出中央在淡江大橋、淡北道路及淡海輕軌等重要工程上，已經投入了超過三百億元的資金。這顯示了政府對於提升交通便捷性、帶動區域發展的重視。

此外，賴清德總統也提到，未來新版財政劃分法（簡稱財劃法）修法後，地方政府的財政狀況將有機會改善，這代表地方政府或許需要承擔更多的責任。但他同時也強調，中央仍會保留足夠的能力來照顧地方，確保各縣市都能平衡發展。這就像家庭預算的重新分配，讓每個成員都能有更充裕的資金，但同時也需要分擔更多家務，而家長仍會提供必要的支持，確保家庭和諧運作。

• 增強交通基礎設施，提升區域互通性。
• 修法後地方財政改善，提升自治能力。
• 中央與地方協作，確保均衡發展。

新青安貸款與房市金融管制的挑戰

面對高房價與青年購屋的困境，政府也推出了一系列金融政策來協助。其中最受矚目的，莫過於「新青安貸款」。行政院近期決議，新青安貸款的撥款案件將不計入《銀行法》第72-2條的限額。這條款主要規定銀行對不動產放款的總額限制，目的是為了控制銀行體系的風險。而這次的調整，是為了確保銀行的信用資源，能更有效率地流向真正有購屋需求的無自用住宅青年，幫助他們買到自己的家。

對此，鄉林集團董事長賴正鎰先生雖然肯定這是個好消息，但他同時也向政府呼籲，應該將危老都更建案及工業廠房等排除在不動產集中度管控之外。他認為，當前央行信用管制採取「一刀切」式的管理，導致許多開發商放慢推案速度，房市資金猶如「小金流」般緊縮，不僅影響建商的融資，也間接讓想購屋的人貸不到款，對於自住與換屋的需求造成了不小的衝擊。

你可以試想，如果一位老師只用同一套標準來評估所有學生的表現，忽略了每個人的特長與需求，那對某些學生來說，可能就不太公平。賴董事長希望政府能更精準地管理，區分不同類型的不動產，避免誤傷了真正需要資金投入的都更案與產業發展。

• 擴大新青安貸款的受益範圍，支持更多青年購屋。
• 區分自住與投機需求，制定差異化金融政策。
• 優化信用管制，避免資金過度集中或分散。

巨額超額儲蓄與高房貸利率：台灣經濟的潛在警訊

當前台灣的經濟狀況也面臨一些值得關注的警訊。根據資料顯示，台灣的超額儲蓄創新高，高達4.79兆元！超額儲蓄，簡單來說，就是國家的儲蓄超過了國內的投資需求。這反映了什麼呢？它其實透露出國人消費與投資意願的低迷。大家或許因為對未來不確定，或找不到合適的投資標的，因此傾向將錢存起來，而不是花費或投入生產性的活動。

與此同時，台灣的房貸利率也持續攀升。目前銀行平均房貸利率已達到2.303%，創下16年來的新高，甚至有些民營銀行的利率已經突破3%。高房貸利率加上央行的信用管制，讓許多原本有意購屋的民眾因此打消念頭。你可以想像，當你每個月要繳的房貸金額不斷增加，你的購屋壓力是不是也隨之變大？

賴正鎰董事長也因此呼籲政府，應避免「漲就打，跌就拉」的政策模式，而是應該更精準地區分自住與投機需求，並適度放寬除新青安之外的剛需貸款限制。他認為，如果房地產這個「火車頭工業」持續冷卻，不僅影響買賣雙方，更可能對營建、裝潢等上下游產業鏈帶來深遠的負面影響，進而衝擊整體經濟發展。

• 超額儲蓄反映消費意願低迷，影響經濟循環。
• 高房貸利率增加購屋壓力，抑制房市需求。
• 需區分不同貸款需求，制定更精確的金融政策。

結語：平衡發展，實現城市安居願景

總體而言，賴清德政府在推動「自主更新」與大型基礎建設上展現積極態度，並透過新青安貸款等措施，試圖平衡房市發展與居住正義。我們看到了政府在改善居住環境、提升交通便利性，以及提供青年購屋支持上的努力。

然而，這條路上也充滿挑戰。如何精準管理容積獎勵的潛在風險，避免形成「貪婪循環」；如何妥善規劃中央與地方的財政權責，確保地方發展不受影響；以及如何在抑制投機的同時，不傷害到自住與換屋的剛性需求，都將是新政府必須審慎應對的課題。唯有政策配套完善，方能真正實現城市翻新、人民安居樂業的美好願景。

免責聲明：本文所提及之財經資訊與政策分析，僅為教育與知識性說明之用，不構成任何投資建議。讀者在做出任何投資決策前，應自行審慎評估並諮詢專業意見。

常見問題（FAQ）

Q：什麼是「自主更新」計畫？

A：「自主更新」是指鼓勵民間與住戶主動發起並參與都市更新計畫，讓居民更能主導自己的家園改造，並透過調整容積率等條件提供誘因。

Q：新青安貸款如何支持青年購屋？

A：新青安貸款不計入銀行法的放款限額，確保銀行的信用資源能有效流向有購屋需求的無自用住宅青年，幫助他們購買自己的家。

Q：提高容積率有什麼潛在風險？

A：過度或無限制的容積率提高可能導致「貪婪循環」，居民期待持續放寬條件，可能延緩都更案的整合進程，並推升土地與房價，加劇購屋負擔。