高房價時代來臨：北市預售屋中位數單價持續突破100萬

台灣房市「高總價化」衝擊：千萬以下預售屋絕跡，首購族何去何從？

你是不是也常聽到身邊的人在抱怨台灣的高房價，尤其是在雙北市？近幾年，台灣房市在高經濟成長與資金活水的助推下，確實呈現顯著的漲勢。特別是在房價之首的雙北市，預售屋市場已全面進入「高總價化」的時代。原本已居高不下的購屋門檻，對年輕世代和首購族而言更是遙不可及。然而，隨著中央銀行（簡稱：央行）的信用管制與其他內外挑戰浮現，市場交易量面臨嚴峻考驗，使得房市的未來走向充滿變數，值得我們深入探討。今天，我們將一起來看看，究竟台灣房市的現況是如何，以及未來的發展可能會有哪些變化。

以下是台灣房市高總價化的主要影響因素：

• 購屋門檻提高，年輕世代與首購族購屋困難增加。
• 信用管制導致房貸審核嚴格，交易量減少。
• 預售屋市場全面轉向中高總價，低價位產品稀少。

【新增內容】高總價化對不同族群的影響：

雙北預售市場的「高總價化」浪潮：千萬以下絕跡的警訊

我們先來看看雙北市的預售屋市場。你可能會驚訝地發現，台北市的預售屋總價在4000萬到7000萬元之間的交易，占比竟然大幅攀升了13.3個百分點，達到了37.7%！這代表什麼呢？這顯示了台北市的預售屋市場正快速朝向「中高總價」產品集中。換句話說，如果你想在台北市找到1000萬元以下的預售屋，幾乎是不可能的任務，因為這類產品的交易量非常稀少，大多是10坪以下的小套房，購屋難度之高令人咋舌。

那麼新北市的情況又是如何呢？同樣地，新北市的預售屋市場也面臨著「高總價化」的衝擊。根據信義房屋的資料，2000萬元以下的預售屋交易占比大幅萎縮了21.9個百分點，而1000萬元以下的產品更是驟降到只剩下2.1%，幾乎可以說是幾近絕跡了。取而代之的是，2000萬到4000萬元區間的預售屋交易占比快速飆升至44.1%，成為市場的主力。這數據清楚地告訴我們，整個雙北房市的預售屋市場已經全面轉向中高總價發展，直接拉高了小資族與首購族進入雙北房市的門檻，讓他們的購屋夢想變得更加遙遠。

以下是雙北市預售屋總價分佈變化：

剖析房價上漲的多重動因：從全球資金潮到在地都更政策

為什麼台灣的房價會漲成這樣呢？這背後其實有很多原因。首先，從全球來看，過去幾年因為量化寬鬆政策，也就是說各國央行印了很多錢，導致資金非常充裕，這些資金就像是找到了出口一樣，有一部分就流入了房地產市場，推升了全球的房價。再加上台灣本身的經濟表現一直很穩健，也吸引了更多資金進來。

其次，從供給面來看，建築成本居高不下也是一大因素。蓋房子需要的鋼筋、水泥、工資等等都在漲價，當然預售屋的價格也會跟著水漲船高。而且，像台北市這樣的大都會區，土地本身就非常稀缺，這也是導致高房價的重要原因。此外，台北市政府推動的「都更8箭」政策，鼓勵都市更新與危老重建，雖然立意良善，但更新重建後的建案總價也往往更高，進一步推升了預售屋的總價。

最後，從需求面來看，台北市的高資產族群對房產的需求一直很穩定，而新北市則因為緊鄰台北，受到「外溢需求」的帶動。加上新北市近年來許多重劃區開發熱絡，例如二重疏洪道重劃區、塭仔圳重劃區等，以及捷運環狀線、機場捷運延伸等交通建設的推進，都提升了區域的價值，也讓預售屋的價格不斷上漲。

以下是房價上漲的主要動因：

• 全球量化寬鬆政策導致資金流入房市。
• 建築成本上升及土地稀缺性。
• 都市更新政策與高資產族群需求穩定。

【新增內容】建築成本與土地價格上漲情況：

新青安助漲與信用管制急凍：政策雙面刃下的房市反轉

政府的政策對房市的影響力不容小覷，就像一把雙面刃。一方面，新青安政策的推出，在短期內確實點燃了市場買氣。這項政策提供年輕人更優惠的房貸利率與條件，讓許多原本觀望的首購族看到了希望，紛紛進場。結果是什麼呢？全國住宅大樓（含車位）的房價中位數，在半年內竟然大漲了178萬元，達到了1378萬元，六都的房價也全面站上1100萬元。這說明了新青安政策在短期內對房價漲幅的推升作用非常明顯。

然而，這把雙面刃的另一面則是中央銀行在去年9月實施的第七波選擇性信用管制。簡單來說，這項政策讓銀行對於房貸的審核更加嚴格，造成了「房貸緊縮」的局面。銀行放款態度趨於保守，使得許多購屋者在貸款上卡關，直接導致市場買氣轉趨理性，交易動能也明顯趨緩。你可以從數據上看出來，六都8月份的建物買賣移轉棟數合計只有1.67萬棟，月減11.6%，年減更是高達32.1%！這清楚地反映了房貸緊縮對交易量萎縮造成的實質衝擊。甚至有報導指出，有些預售屋買家因為銀行房貸緊縮而無法順利交屋，透過陳情管道成功轉讓契約，這也反映了市場在信用管制下的困境。

以下是新青安政策與信用管制的對比：

各都會區房市大洗牌：從北到南的差異化考驗

除了雙北市，全台灣各區域的房市表現其實是「一國多制」，呈現高度分化的狀態。我們來看看幾個主要都會區的狀況：

• 桃園：桃園的房價已經進入了所謂的「內循環」停滯狀態。簡單來說，就是新案、成屋、中古屋的價格呈現「樓梯越走越往下」的趨勢，買氣相對冷卻。
• 新竹：新竹房市主要依賴新竹科學園區（簡稱：竹科）的工程師族群。然而，受到全球關稅與地緣政治不確定性影響，科技業的景氣波動也牽動著新竹的房市。近期中古市場的拋售件數增加，顯示房價可能面臨緩跌的壓力。
• 台中：台中房市開始出現分化。像七期這樣的知名屯區，主要瞄準的是高資產的台商族群；而對於首購族或首換族的區域，建商就需要「接地氣」甚至「讓利」來吸引買氣，也就是說，價格策略要更彈性、更貼近市場需求。
• 台南：台南科學園區（簡稱：南科）帶來的紅利已經逐漸消化。現在台南市中心的高價位建案，面臨著中古屋競爭與來客量銳減的壓力。不過，南區因為有大型建設規劃，仍具備一定的發展潛力。
• 高雄：台積電設廠的議題曾讓高雄房市熱度爆棚，但熱潮過後，預售屋市場的日均成交量已跌破10戶，市場顯得相當冷清。許多建商因此轉為長期抗戰，苦等下一個能夠點燃市場熱情的新議題出現。

從以上這些例子，你是不是也發現，台灣的房市狀況並非鐵板一塊，而是各地區都有其獨特的挑戰與機會呢？

【新增內容】各都會區房市挑戰與機會：

• 桃園：應對內循環停滯，尋找新興發展動能。
• 新竹：科技業波動影響房市，需多元化發展。
• 台中：分化市場需求，調整價格策略。

金融水龍頭鬆綁契機？房市未來走向與建商求生之道

面對房貸緊縮和交易量萎縮的市場困境，政府和金融業近期也有些動向。行政院長卓榮泰日前公開表態，認為「金融水龍頭要開大一點」，也就是說，政府希望銀行對於房貸的放款可以適度鬆綁。金管會也隨即召集八大公股銀行研商，這預示著購屋族群面臨的房貸緊縮、排隊卡關問題可能有望改善，尤其對於低總價產品來說，或許能迎來一線生機。

而在市場低迷的情況下，建商為了求生存，也紛紛祭出了各種求生策略。例如，不少建商推出了「超低首付」的方案，意思就是買房時頭期款可以付得很少，藉此降低購屋門檻，吸引首購族進場。像佳元建設的董座就建議，如果政府能適度鬆綁首購族與換屋族的貸款政策，年底的房市還是有機會迎來「小陽春」。這些跡象都顯示，雖然市場充滿挑戰，但政策的微調和建商的應變，或許能為未來的房市發展帶來新的契機。

以下是建商應對市場低迷的策略：

結語

總結來說，台灣房市正處於一個關鍵的轉折點。一方面，雙北房市的「高總價化」趨勢持續，使得首購族的購屋之路更加艱辛；另一方面，新青安政策與央行信用管制的交互影響，讓房市在買氣提振與交易量萎縮之間拉扯。同時，全台各都會區的房市也呈現高度分化的狀態。

雖然近期政府透露出可能適度鬆綁「金融水龍頭」的訊號，建商也透過「超低首付」等方式積極應對，但購屋族與建商仍面臨嚴峻挑戰。未來，能否在政策的引導、市場的理性發展以及產業的創新中找到平衡點，將是台灣房市能否健康發展，並實現居住正義的關鍵。對於你來說，持續關注市場動態、理性評估自身財務狀況，將會是你在房市中做出明智決策的重要基礎。

【免責聲明】本文所提及的內容僅為市場資訊分析與知識性說明，不構成任何投資建議。投資有風險，請務必自行研究並諮詢專業人士的意見。

常見問題（FAQ）

Q：高總價化對首購族有什麼具體影響？

A：高總價化使得購屋門檻提高，首購族難以負擔高額房貸，購屋選擇也變得更加有限。

Q：新青安政策如何助推房市短期上漲？

A：新青安政策提供優惠房貸利率和條件，鼓勵年輕人進場購屋，從而在短期內推動房價上漲和市場買氣。

Q：未來台灣房市有哪些可能的發展趨勢？

A：未來台灣房市可能在政策調整、建商應變以及市場需求變化下，出現更多元化和區域分化的發展趨勢。