房市轉折點：2023年Q4房價真的跌了嗎

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台灣房市景氣轉折？七年首跌、交易量創26年新低，這波修正你準備好了嗎？

你或許發現，近期的房地產市場似乎不像過去那樣熱絡了。從新聞報導到身邊朋友的討論，一股轉變的氛圍正在台灣房市中悄悄蔓延。究竟台灣房價是否真的告別了「只漲不跌」的神話？政府的信用管制和平均地權條例修法，又對我們的荷包產生了哪些影響？特別是台北豪宅市場，為何專家會稱其為「失落十年」？

這篇文章將帶你全面解析當前台灣與中國大陸的房市現況，用最白話的方式，讓你理解這些複雜的財經數據背後，對你我未來可能造成的衝擊與影響。我們將從宏觀數據切入，一步步拆解政策、市場反應與區域變化，並借鑑國際經驗，希望能幫助你更清晰地掌握這波市場轉折。

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全國房市景氣轉向：七年首跌與交易量創低

你可能會問，房價真的跌了嗎？根據內政部的數據顯示，答案是肯定的。在114年第一季，全國住宅價格指數竟然首度出現下跌，季減了1.29%。這可是自107年第三季以來，整整七年才見到的景況，是不是讓你覺得有點意外呢？

不只價格，房市交易量也明顯降溫。回顧同期，全國建物買賣登記量僅有6萬3,101戶，季減幅度高達20.5%，這代表市場的熱度正在快速冷卻。如果我們將時間拉長到今年前八個月，全國建物買賣移轉棟數為17.5萬棟，與去年同期相比，年減幅度竟然達到27%！依照這個趨勢推估，全年恐怕會跌破28萬棟，這將是台灣房市近26年來的最低紀錄。

這個現象，專家們形容是房市景氣的「髮夾彎」式轉折。什麼是「髮夾彎」？你可以想像汽車在山路上突然來個180度的大轉彎，速度和方向瞬間改變。過去，台灣房市動輒年增14%，而現在卻是急轉直下，交易量劇烈萎縮，這表示政府的政策確實讓房市產生了實質性的變化。

• 全國住宅價格指數季減1.29%
• 建物買賣登記量季減20.5%
• 全年建物買賣移轉棟數預計跌破28萬棟

政策調控顯成效：信用管制與《平均地權條例》的衝擊

當房市過熱時，政府就像是握著水龍頭的手，會適時「鎖緊」。央行在2024年9月祭出第七波房市信用管制，這可不是開玩笑的，它直接要求銀行自主控管不動產貸款總量，也就是俗稱的「打房」政策。當銀行對於房貸的審核趨嚴、放貸額度縮減，你的購屋能力自然就會受到限制。

此外，你一定也聽過《平均地權條例》的新修法吧？這項法案對於預售屋的轉售有嚴格限制，讓許多想短期炒作的投資客失去了誘因，尤其是對高價位的豪宅客群，購屋意願造成了不小的衝擊。你可以想像，過去買預售屋像買樂透，看漲就能轉手賺一筆，但現在這條路被堵住了，大家當然就會更謹慎。

• 央行實施第七波房市信用管制，限制不動產貸款總量
• 《平均地權條例》新修法，嚴格限制預售屋轉售
• 高價位豪宅購屋意願顯著下降

這些政策上路後，市場氛圍逐步轉變，最明顯的就是購屋者「房價一定會漲」的預期心理明顯降溫。我們可以看到，即使市場上有大量完工的預售屋準備交屋，照理說應該會推升交易量，但實際上交易量仍顯著萎縮。這說明了政策的調控力道非常強大，並且顯現了明確的成效，讓過去那種盲目追漲的氛圍逐漸消散。

台北豪宅市場：從輝煌到「失落十年」的價量齊跌

說到房市，我們不能不提台灣的豪宅市場，尤其是台北市豪宅。你可能還記得，大約在2014年左右，台北豪宅市場非常熱絡，當時每坪的成交均價一度高達276.6萬元，不少億萬豪宅交易引起社會關注。但現在呢？情況可說是天壤之別。

專家形容，現在的台北市豪宅市場已陷入「失落十年」的困境。什麼是「失落十年」？這指的是市場經歷了一段長時間的低迷與停滯。根據數據，今年前四個月，台北市每坪逾200萬元的豪宅物件，竟然只成交了三件！與高峰期相比，現在的豪宅價格門檻已經降至每坪200~250萬元區間。

你可以想像，當一個市場的新產品缺乏新意，加上政策又對高資產族群的購屋意願造成衝擊，這些有錢的買家就會開始思考：買了之後轉手會不會很困難？資金是不是有更好的去處？這讓高資產族群的資金開始轉向其他投資標的，而不再執著於豪宅。於是，我們看到了一個價量齊跌的窘境。

這張表格清楚呈現了台北豪宅市場的巨大轉變。對於許多高資產族群來說，購屋不再只是為了居住，更是資產配置的一環。當投資報酬率降低，風險升高，他們自然會轉往其他更具吸引力的領域，例如黃金或其他金融商品。

區域房價普跌：六都表現與未來走勢觀察

你或許會好奇，除了台北市，其他地方的房價又是怎麼樣呢？根據資料，114年第一季，六都房價指數呈現全面下跌的趨勢，這代表這波房市修正並非單一區域現象，而是全面性的。

• 高雄市房價跌幅達2.75%
• 台中市房價跌幅達1.85%
• 台南市與桃園市分別下滑1.11%與1.06%

你可以從這個數據中發現，中南部地區的房價跌幅甚至比雙北市還要深，這可能與前幾年這些地區的房價漲幅較為劇烈有關，一旦市場風向轉變，修正力道也相對明顯。這也進一步驗證了政策調控的影響力，已經蔓延到全台各主要都會區。

未來房市是否會延續修正走勢？我們需要持續觀察。雖然現在有「新青安貸款」等政策支撐成屋市場，但整體交易量仍顯疲軟。央行在年底理監事會對於房市政策的態度，以及國際經濟情勢的變化，都將是影響房市能否觸底回穩的關鍵因素。

國際借鏡：中國大陸房市震盪與財富重分配警示

談到房市，我們也可以將目光放遠一點，看看鄰近的中國大陸房市。這對我們理解房市泡沫破裂的可能後果，會是一個很好的借鏡。你或許知道，中國大陸的房市近年來經歷了劇烈的震盪。

根據數據，中國大陸70個中大城市在8月的中古屋價格普遍下跌，僅有長春微漲0.1%，幾乎可以說是全面性的下跌。其中，最引人注目的就是首都北京，以月減1.2%的跌幅居全國之冠，累積跌幅甚至已經超過三分之一。你可以想像，一套價值千萬的房子，在短時間內就蒸發了三百多萬，這對一般家庭的財富打擊有多大！

• 中國大陸70個中大城市中古屋價格普跌
• 北京月減1.2%，累積跌幅超過三分之一
• 房價下跌導致居民財富劇烈縮水

即使是北京，也嘗試推出了「五環外商品住宅不限套數」的救市政策，希望刺激買氣。但結果呢？仍然未能扭轉跌勢。這說明了當房市基本面出現問題，光靠政策刺激可能也無濟於事。

房價暴跌導致居民財富劇烈縮水，加速了財富分化。過去那種房價「普漲」的年代已經過去，取而代之的是「普跌」。專家指出，房市的本質是由邊際交易價格決定，也就是說，最後一筆成交價會影響大家對總體價格的認知。如果你是在高點接盤的購屋者，那麼你的「紙面財富」可能已經大量蒸發，而多數持有者也淪為「財富淨損失者」。這提醒我們，房市並非永遠上漲，盲目追高可能會付出巨大的代價。值得注意的是，索羅斯曾提到，國際黃金同期上漲兩倍，而京滬深房價卻跌去三分之一，似乎印證了部分專家關於大城市房價長期難跑贏黃金的預判。

總結：房市回歸理性，自用當道才是王道

綜合來看，當前台灣房市正經歷一波深度調整。在政府強力的信用管制與《平均地權條例》修法等政策介入下，過去那種「房價一定會漲」的預期心理已經大幅降溫，市場正逐步回歸理性。交易量縮減、房價指數首度下跌，以及台北豪宅市場的「失落十年」，都再再顯示了這股轉變的趨勢。

對於你我而言，理解這些變化至關重要。房市不再是短期投機的樂園，而是逐漸轉向以自用需求為主的市場。雖然短期內交易量可能仍面臨挑戰，但從長遠來看，健康的房市有助於我們財富的穩健累積，而不是製造泡沫。未來，央行對於房市政策的態度、潛在的青年購屋政策，以及股市資金流向等，都將是影響房市能否觸底回穩的關鍵因素，值得我們持續關注。

本文章僅為知識性分享與市場分析，不構成任何投資建議。投資有風險，入市需謹慎。

常見問題（FAQ）

Q：台灣房市交易量創低會對普通消費者有什麼影響？

A：交易量創低可能表示市場需求減少，房價可能進一步下跌，消費者購屋壓力減輕，但投資房地產的回報可能降低。

Q：《平均地權條例》修法具體有哪些限制？

A：該法案對預售屋的轉售設置嚴格限制，限制投資客短期內炒作，減少市場投機行為，穩定房價。

Q：未來台灣房市的主要趨勢會是什麼？

A：房市將逐步回歸理性，以自用需求為主，政策調控持續影響市場，交易量可能保持低迷但房價趨於穩定。

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