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房市政策大解析：央行換屋期限延長，預售屋重購退稅仍需留意哪些眉角？
近期台灣不動產市場的政策變動，對廣大購屋與換屋族群產生深遠影響。你是否正計畫賣舊屋換新房，卻擔心時間不夠？或者對預售屋的稅務規定一頭霧水？中央銀行為回應房市交易變化，彈性調整了實質換屋自住者的售屋期限，給予更多資金調度的空間。與此同時，財政部也再次重申了預售屋不適用重購退稅的明確規定，提醒民眾審慎規劃。本文將深入剖析這些最新政策與稅務規範，並結合實際案例，協助你理解購屋換屋過程中的關鍵要點與潛在風險。
央行出手：換屋族售屋期限從一年延長至十八個月，你受惠了嗎？
過去，許多「先買後賣」的換屋族常面臨一個時間壓力：舊屋必須在買新屋後一年內出售，才能符合購屋貸款的特定優惠條件。然而，隨著近期房市交易降溫，許多人反映出售舊有房屋的時間拉長了，導致資金周轉壓力大增。
中央銀行聽到了大家的心聲！為了更貼近實際的市場情況，央行宣布將實質換屋自住者出售原有房屋的期限，從原先的1年（12個月）彈性延長至18個月。這項協處措施特別適用於113年9月20日（含）以後錄案的貸款案件，針對新申辦「第1戶或第2戶購屋貸款」（非高價住宅貸款）者。這表示，如果你是符合資格的換屋族，將有更充裕的半年時間來完成舊屋的出售程序，大大減輕了資金調度的壓力。
不過，央行也特別強調，這次的調整是因應「房市交易降溫」及民眾反映「售屋時間拉長」的「個案彈性調整」，而不是「全面鬆綁信用管制」或「打開房貸水龍頭」。這代表央行對房市仍持謹慎態度，並非全面性放寬房貸限制。各家承貸的金融機構在審核貸款時，仍然會嚴格遵循「授信5P原則」，也就是從借款戶信用(Party)、資金用途(Purpose)、還款來源(Payment)、債權保障(Protection)以及授信展望(Perspective)這五個面向來全面評估，確保貸款品質與金融穩定性。
以下是延長售屋期限的主要優點：
- 更充裕的時間完成舊屋出售，減少急迫感。
- 增加資金調度的靈活性，降低財務壓力。
- 有助於更好地應對房市變動，提升交易成功率。
| 項目 | 原期限 | 新期限 | 適用條件 |
|---|---|---|---|
| 售屋期限 | 12個月 | 18個月 | 符合實質換屋自住者 |
| 適用日期 | 不適用 | 113年9月20日起 | 新申辦第1戶或第2戶購屋貸款者 |
財政部重申：預售屋未交屋不適用重購退稅優惠，稅務眉角要知道！
在規劃購屋換屋時，除了貸款規定，稅務優惠也是大家關心的重點，其中「房地合一稅重購退稅」就是一項重要的節稅措施。但是，你知道嗎？如果你是買預售屋來打算申請重購退稅，可能無法符合資格喔！
財政部近期再次重申，預售屋在「未交屋」且「無法實際居住」的情況下，不適用房地合一所得稅的「重購退稅」優惠。這是為什麼呢？因為依據所得稅法第14條之8規定，要申請重購退稅，有兩大核心條件必須符合：
- 戶籍登記與實際居住： 不論是出售的房屋還是購買的房屋，都必須有你的戶籍登記，並且需要「實際居住」在裡面。同時，這兩間房屋都不能有出租或作為營業、業務用途的情形。
- 2年內完成移轉登記： 你出售舊屋與重購新屋的移轉登記日期，必須在2年內完成。
由於預售屋在你簽約時，通常只是預購一個「權利」，房屋本身尚未興建完成或尚未達到可入住的狀態，自然也無法辦理戶籍登記或「實際居住」。因此，如果你先出售了舊的成屋，再購買預售屋，若兩者之間的交屋間隔超過2年，也同樣無法享有重購退稅的優惠。財政部提醒民眾，在規劃購屋換屋時應審慎評估，若有不清楚的地方，務必向地方稅務機關諮詢，避免因誤解政策而產生不必要的稅賦負擔。
| 條件 | 描述 |
|---|---|
| 戶籍登記與實際居住 | 必須在購買及出售的房屋有戶籍登記，並實際居住，且無出租或營業用途。 |
| 2年內完成移轉登記 | 出售舊屋與購買新屋的移轉登記日期必須在2年內完成。 |
聰明換屋不踩雷：資金規劃與稅務管理的實戰指南
理解了央行對換屋族售屋期限的彈性調整，以及財政部對預售屋重購退稅的嚴格規定後，身為換屋族的你，該如何更聰明地進行資金規劃與稅務管理呢？
這裡我們整理出幾個關鍵點，幫助你在房屋買賣過程中，保障自己的權益：
- 掌握「實際居住」與「戶籍登記」： 這是重購退稅的基石。出售舊屋前，務必確保你的戶籍設在該處並持續居住。重購新屋後，也要立即將戶籍遷入並實際居住。如果你的舊屋或新屋有出租、營業用途，即使短暫也可能喪失退稅資格，務必留意。
- 精算「2年內」移轉登記時間： 無論你是「先賣後買」或「先買後賣」，兩者的不動產所有權移轉登記日期都必須落在2年內。對於購買預售屋的換屋族來說，這點尤其重要。由於預售屋從簽約到交屋可能長達數年，若舊屋已售出，但新購入的預售屋卻在2年後才交屋，你將無法申請重購退稅。這就需要你仔細評估交屋時間，或考慮購買成屋。
- 了解央行彈性措施的適用範圍： 如果你是「先買後賣」的換屋族，且新申辦的是「第1戶或第2戶購屋貸款」（非高價住宅貸款），與承貸金融機構切結約定在18個月內出售舊屋，就可以不受央行原先的貸款成數上限及不得有寬限期的限制。這個調整讓你賣舊屋的時間更充裕，資金運用更有彈性。
綜合來看，換屋族的資金規劃不僅要考慮自備款與貸款，更要將稅務優惠納入考量。提早了解並符合相關規定，才能最大化你的財務效益。
| 授信5P原則 | 描述 |
|---|---|
| Party (借款戶信用) | 審查借款人的信用歷史與信用評分。 |
| Purpose (資金用途) | 確定貸款用途的合法性與合理性。 |
| Payment (還款來源) | 評估借款人的還款能力與來源穩定性。 |
| Protection (債權保障) | 確保貸款有足夠的擔保或抵押品。 |
| Perspective (授信展望) | 評估未來的市場狀況與借貸風險。 |
預售屋「換約」有眉角：仲介服務與交易風險的警示
除了稅務與貸款政策，預售屋的交易複雜度也常讓購屋者陷入糾紛。最近一則桃園的預售屋換約糾紛案例，就為我們敲響了警鐘，提醒大家在預售屋買賣過程中要特別謹慎。
這起案例中，一位田姓男子透過「換約方式」承購預售屋，但在交易過程中對仲介服務感到不滿，認為仲介未能積極爭取其權益，甚至在換約過程感覺受到脅迫，並對看驗屋延後、實價登錄價格申報等問題提出質疑，最終提告求償。然而，法院在審理後認為，仲介已履行了居間義務，買方未能證明仲介構成不完全給付或損害之間的因果關係，最終判決仲介免賠。
這個案例凸顯了幾項預售屋交易中常見的議題與風險：
- 仲介服務範圍的認知落差： 許多買方對仲介服務的期待很高，但仲介的職責通常是「居間協調」，而非全面保障買方的一切權益。契約條款的審閱、法律諮詢的引入，仍是買方自身的責任。
- 「換約」交易的複雜性： 預售屋換約涉及原買方、新買方、建商及仲介等多方關係，流程與權責較一般成屋買賣更為複雜。例如，實價登錄的申報主體通常是建商，而非仲介或換約買方。
- 契約條款的審閱重要性： 在任何預售屋交易中，務必詳細審閱合約，包含付款條件、交屋期限、驗屋流程、違約責任等。若有疑義，應尋求專業法律意見，而非全盤相信仲介單方面的說法。
這起案例也提醒我們，在預售屋交易中，買方對自身的權利義務必須有清晰的認知，並在簽約前充分了解所有細節。不要因為資訊不對等，讓自己蒙受不必要的損失。
| 風險議題 | 說明 |
|---|---|
| 仲介服務範圍的認知落差 | 買方對仲介的期待與實際服務可能有差距，需自行審核契約條款。 |
| 「換約」交易的複雜性 | 涉及多方關係，流程與權責更為複雜，需謹慎處理。 |
| 契約條款的審閱重要性 | 詳細審閱合約內容，避免因條款不明而產生糾紛。 |
總結：掌握新政策與風險，保障你的購屋權益
面對當前複雜的不動產市場，無論你是欲換屋的族群或是首次購屋者，都必須深入了解相關的政策變動與稅務規範。中央銀行雖然為換屋族提供了更長的售屋彈性，將期限延長至18個月，以因應房市交易降溫，但仍維持信用管制的審慎態度，要求金融機構遵守授信5P原則。
而財政部則明確劃清了預售屋在重購退稅上的限制，強調「實際居住」與「戶籍登記」是申請退稅的兩大關鍵要件，提醒大家預售屋在未交屋前無法滿足這些條件。此外，透過預售屋換約糾紛案例，我們也了解到在交易過程中，應詳細審閱契約、明確仲介服務範圍，並對實價登錄等議題保持警覺，以降低潛在風險。
藉由掌握這些最新資訊，並從實際交易糾紛中汲取教訓，你將能更審慎地進行資金規劃與購屋決策，有效保障自身權益，在變動的房市中做出最適合自己的選擇。
免責聲明： 本文旨在提供教育與知識性說明，內容僅供參考，不構成任何投資或財務建議。讀者在進行任何房地產相關決策前，應尋求專業人士諮詢，並自行評估風險。
常見問題（FAQ）
Q：中央銀行延長換屋售屋期限對我有什麼影響？
A：延長售屋期限至18個月，讓符合資格的換屋族有更多時間出售舊屋，減輕資金調度壓力，增加交易成功的機會。
Q：購買預售屋可以申請房地合一稅重購退稅嗎？
A：不可以。預售屋在未交屋且無法實際居住的情況下，不符合房地合一稅重購退稅的申請條件。
Q：什麼是授信5P原則，金融機構如何應用？
A：授信5P原則包括借款戶信用(Party)、資金用途(Purpose)、還款來源(Payment)、債權保障(Protection)及授信展望(Perspective)。金融機構根據這五個面向全面評估貸款申請，確保貸款品質與金融穩定性。
