老屋潮影響下的新屋僅占1.6%購屋者的選擇轉變

台灣房市「老屋潮」與信用管制下的雙重考驗：潛在「次貸風暴」陰影籠罩？

近年來，你是否有感受到，身邊越來越多朋友，或是你自己，在考慮購屋時，將目光轉向了價格相對親民的中古屋？隨著台灣房價持續高漲，購屋族群的選擇逐漸傾向屋齡較長的房產，這不僅讓全台住宅的平均買賣屋齡屢創歷史新高，也開啟了一波顯著的「老屋潮」。然而，就在這股老屋市場的交易熱絡之際，中央銀行（簡稱央行）實施的第七波信用管制政策屆滿週年，對全台主要都會區的房市交易量造成了顯著衝擊。

更甚者，建築業界對於未來大量新屋交屋潮及其所需的龐大房貸資金，與現行限貸政策間的落差表達嚴重擔憂，甚至警示若政府未能及時調整政策，恐將引爆一場難以收拾的「次貸風暴」。這對我們一般民眾來說，究竟意味著什麼？台灣房市當前正處於怎樣的十字路口？本文將深入剖析台灣房市所面臨的老屋趨勢、信用管制效應，以及潛在的金融風險，並探討各界對政府政策調整的期待與呼籲，希望能幫助你更清楚地理解這些複雜的現象。

台灣房市「老屋潮」來襲：你該認識的市場新常態

你或許已經注意到，台灣的房子似乎越來越「老」了。根據內政部不動產資訊平台的數據顯示，全台住宅的平均買賣屋齡已達30.89年，創下歷史新高。在實際成交的房屋中，屋齡超過40年的老屋交易佔總筆數的31.1%，這代表什麼？也就是說，你每看三間成交的房子，就有一間是超過40年的老屋！這清楚地告訴我們，老屋已不再是房市的配角，而是市場上不可或缺的主力選項。

那麼，這些屋齡較高的房屋，為什麼會受到廣大購屋族的青睞呢？主要原因有幾個：

• 價格相對親民：相較於動輒千萬起跳的新成屋，中古屋的總價通常較低，對於預算有限的購屋者來說，是更容易入手的選擇。
• 屋主議價空間：老屋的屋主通常會保留較大的議價彈性，讓買方有機會以更合理的價格成交。
• 地段精華優勢：許多老屋坐落於市中心的精華地段，交通便利、生活機能完善，周邊擁有成熟的商圈、學區與大眾運輸系統，這些都是新開發重劃區難以比擬的優勢。
• 危老都更潛力：政府積極推動危老都更政策，讓許多老舊建物在改建後能大幅提升價值。這也吸引了許多投資型買家，他們看準都更後的增值潛力，願意投入資金購買老屋進行整合。

此外，購買老屋還有以下幾個優點：

• 文化歷史價值：許多老屋具有獨特的建築風格和歷史背景，對於喜愛保存和修復歷史建築的買家來說，這些老屋具有無可取代的文化價值。
• 社區氛圍穩定：老屋所在的社區通常已經形成穩定的居民結構和友好的鄰里關係，居住環境更為和諧。
• 租賃市場需求：老屋的位置多數位於交通便利的地段，租賃需求穩定，對於投資者來說，租金收入穩定且風險較低。

不過，購買老屋可不是毫無風險。中信房屋研展室的莊思敏主任提醒我們，購置老屋需要特別留意其潛在的居住安全疑慮和財務挑戰：

• 居住安全問題：老屋常見管線老化、壁癌、漏水、電線老舊等問題，甚至有耐震力不足的疑慮。在購屋前，建議尋求專業技師進行房屋健檢，了解房屋結構和設備的真實狀況。
• 銀行貸款條件保守：相較於新屋，銀行對於老屋的貸款成數和年限可能會較為保守。這意味著你可能需要準備較高的自備款，並且要預留一筆可觀的裝修費用，因為老屋通常需要翻新才能達到理想的居住品質。
• 都更改建挑戰：雖然都更潛力誘人，但實際推動卻困難重重。住戶整合不易、意見分歧，以及行政審查過程的漫長與延宕，都可能讓都更案的進度不如預期，讓你的資金長期被卡住。

值得注意的是，老屋交易在不同地區有明顯差異。例如，台北市屋齡40年以上住宅交易占比高達55.7%，幾乎每兩間成交的房子就有一間是老屋，這反映了都會區土地資源稀缺與高房價壓力下，中古屋成為主流選擇。而澎湖、雲林、嘉義縣等非都會區的房屋稅籍平均屋齡也都已突破40年，凸顯了偏鄉地區在住宅更新上的挑戰。

信用管制政策週年衝擊：七都房市交易量急凍逾四成

在老屋市場熱絡的同時，台灣房市的另一面卻面臨著政策的嚴峻考驗。央行在去年實施的第七波信用管制政策，目的在於抑制過熱的房市，避免房價持續飆漲。這項政策主要針對的是第二戶及非自用住宅貸款，不僅嚴格限制了貸款成數，甚至取消了寬限期，大大提高了購屋門檻。

你或許會想，這項政策真的有效嗎？從數據來看，效果可謂「立竿見影」。根據大家房屋企劃研究室總監陳炳辰的分析，政策實施滿週年後，七大都會區的住宅交易量普遍下滑逾四成。其中，新竹縣市和台中市的交易量縮減幅度更是驚人，雙雙超過五成。

我們可以透過以下表格，簡單了解各都會區的交易量變化：

為什麼會有如此顯著的影響呢？陳炳辰分析，主要是高房價與信用管制疊加，導致貸款難度增加，以及購屋者的自備款門檻大幅提高。想像一下，原本你只需要準備兩成自備款，現在可能要三成、四成甚至更多，這筆多出來的現金壓力，讓許多原本有購屋計畫的民眾不得不卻步，轉而採取觀望態度，等待市場情勢明朗化，進而導致市場買氣急凍。

這樣的交易量下滑對於整體房市的健康發展有著深遠的影響。除了直接影響房價外，還可能影響到相關產業如建築、家居裝修等，進而對經濟產生連鎖反應。

為了更全面地理解信用管制政策的影響，我們可以參考下表：

此外，市場專家建議購屋者在現階段應更加謹慎，詳細評估自身的財務狀況和未來的經濟預期，以避免在政策變動中受到不利影響。

建築業界拉警報：新屋供給洪峰與「次貸風暴」陰影

當老屋熱銷、中古屋交易量因信用管制受挫之際，房市的另一個角落卻悄悄醞釀著更大的風暴。台中市建築經營協會理事長楊志鵬語出驚人，他警告台灣房市正面臨潛在的「次貸風暴」危機，並呼籲政府應全面解除購屋者限貸。

這項警示的核心問題，在於未來大量新屋供給與房貸資金缺口的嚴重失衡。楊志鵬理事長指出，在2020至2028年間，全台將有高達102萬戶新屋產出，其中，未來三年半（到2028年第二季）就有47萬戶等待交屋。這些新屋需要龐大的房貸資金才能順利交屋，他預估總需求將達到驚人的5.64兆元。

然而，現實是殘酷的。根據央行現行的額度管制，各銀行能夠承作的房貸額度約為2.56兆元，這之間存在著超過3兆元的巨大資金缺口！永慶房屋研展中心陳金萍資深經理也表示，近期金融業的存款與放款比（或稱存貸比）已達到高點，顯示銀行體系資金水位吃緊，貸款集中度過高，銀行的確較難有寬鬆空間運用。

你可能會問，這個「次貸風暴」到底是什麼？簡單來說，如果未來這麼多新成屋無法順利取得足夠的房貸，許多買家就無法完成交屋手續。在這種情況下，建商可能為了回收資金，被迫將大量餘屋拋售，導致房價「崩跌」。一旦房價開始下跌，持有房產的民眾資產縮水，若有人因經濟壓力無法償還房貸，就會引發更多的餘屋拋售潮，進而可能衝擊整個金融體系，引發系統性金融風險。這就像是多米諾骨牌效應，一旦第一張牌倒下，後果將難以想像。

楊志鵬理事長強調，如果政府不立即調整政策，允許銀行提供足夠的房貸資金，這3兆元的資金缺口將可能導致新屋市場崩盤，進而波及整體房市，嚴重威脅金融秩序。他認為，如果只靠新青安貸款這樣「杯水車薪」的措施，恐怕不足以應對這場潛在的危機。

面對這樣的挑戰，業界專家建議：

• 加強金融監管：應加強對銀行貸款行為的監管，確保貸款流程透明且風險可控。
• 多元化房貸產品：推出更多元化的房貸產品，以滿足不同購屋者的需求，降低金融風險。
• 促進金融創新：鼓勵金融機構創新，開發新的貸款工具和風險管理機制，提升整體金融體系的穩健性。

政策微調與市場期待：政府如何平衡風險與需求？

面對業界的警示和市場壓力，政府並非完全無動於衷。近期，行政院已針對信用管制政策進行了部分微調，試圖在穩定房市與金融風險之間取得平衡。這些調整包括：

• 新青安貸款排除額度限制：將新青安貸款排除在《銀行法》72-2條的銀行放貸額度限制之外，希望能鼓勵銀行擴大承作新青安貸款，幫助年輕首購族減輕負擔。
• 延長換屋族舊屋出售期限：將換屋族出售舊屋的期限從一年延長至十八個月，給予換屋族更多時間處理舊房產，避免因時間壓力而被迫低價出售。

此外，政府還考慮下列措施以進一步支持市場：

• 加強市場監測：提升對房市動態的監測能力，及時調整相關政策以應對市場變化。
• 提供購屋補助：針對首次購屋者提供更多購屋補助，降低他們的購屋門檻。
• 推動綠建築：鼓勵老屋進行綠色改造，提升能源效率，符合現代環保需求。

儘管政府做出這些努力，建築業界仍普遍認為力道不足。楊志鵬理事長提出了一系列更為全面的政策建議，呼籲行政院應整合金管會、財政部、央行等部會的共識，共同研擬解決方案：

1. 全面鬆綁購屋者限貸：解除第二戶及非自用住宅貸款的信用管制，讓市場回歸機制。
2. 擴大新青安貸款承作銀行：鼓勵更多銀行參與，並提供更優惠的條件，真正讓首購族受惠。
3. 撤回建地貸款「18個月限期開發」政策：這項政策要求建商在18個月內開發建地，無形中增加了建商的財務壓力，若能撤回可讓建商有更多彈性。
4. 調整高價住宅定義：現行高價住宅的認定標準與實際市場行情脫節，應重新檢討。
5. 貸款鑑價採「買價優先、時價保守」原則：確保銀行鑑價能更貼近實際交易價格，減少貸款成數的落差。

為了更深入了解政府與業界間的意見分歧，我們可以參考以下表格：

然而，對於是否全面鬆綁限貸，業界內部也存在不同的聲音。住商不動產企劃研究室的徐佳馨經理就提醒，考量到房價仍在高點，且銀行房貸集中度未解，銀行在政策上難有大幅度的寬鬆空間。這意味著政府更可能採取逐步而非一次性大規模的政策調整，以避免房價再次失控，同時也要確保金融體系的穩定。

總而言之，政府和業界需要密切合作，制定出既能滿足市場需求又能控制金融風險的綜合性政策，以確保台灣房市的健康穩定發展。

常見問題（FAQ）

Q：「老屋潮」對購屋者有什麼優缺點？

A：優點包括價格親民、地段優勢及投資潛力；缺點則涉及居住安全、貸款條件嚴格及都更改建挑戰。

Q：信用管制政策如何影響房市交易量？

A：信用管制政策通過限制貸款成數和提高購屋門檻，直接導致房市交易量顯著下滑，特別是在主要都會區。

Q：政府有哪些措施來平衡房市風險與需求？

A：政府已進行信用管制政策微調，包括排除新青安貸款額度限制及延長換屋族舊屋出售期限，同時考慮提供購屋補助和推動綠建築等。

【重要免責聲明】 本文所有內容僅為市場資訊與知識性說明，不構成任何投資建議。金融市場存在風險，投資前請務必謹慎評估自身風險承受能力，並尋求專業顧問意見。