老宅潮涌現：台灣每1.69戶就有1戶屋齡超過30年

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台灣房市「老屋潮」：平均屋齡創新高，機會與挑戰並存

近年來，台灣房價不斷攀升，讓許多想購屋的朋友望而卻步。你是不是也感覺新房子越來越貴，根本買不起？正是在這樣的大環境下，越來越多人的目光轉向了大齡中古屋，也就是我們常說的「老屋」。根據最新統計，全台平均買賣屋齡已達到30.89年，創下歷史新高，而且屋齡超過40年的老屋交易，甚至佔了總筆數的三成以上。這波「老屋潮」究竟代表什麼？它會帶來哪些機會，又潛藏著什麼風險？今天，我們就來好好解析這個現象。

老屋交易創新高：為何老房子越來越受歡迎？

「老屋」在市場上日益熱絡，可不是沒有原因的。你想想看，當新成屋和預售屋的價格節節高升時，相對實惠的老屋自然就成為了許多人的首選。以下是老屋受歡迎的幾個主要原因：

• 價格優勢：相較於動輒千萬甚至上億的新房子，老屋的房價通常較低，而且議價空間也比較大，對於預算有限的購屋族來說，更容易跨過購屋門檻。
• 地段價值：許多都市精華區的老屋，因為開發得早，往往位處市中心或交通便利的區塊，生活機能完善，周邊有捷運、學校、公園，這些都是新開發區域不一定能比擬的優勢。
• 都更危老潛力：政府近年來積極推動都市更新（簡稱都更）和危險老舊建築重建（簡稱危老）政策。這些政策提供了容積獎勵等誘因，鼓勵老舊建物進行改建。對於眼光精準的投資型買方來說，入手地段好的老屋，就等於是買到了未來改建增值的機會，這也是吸引他們進場的關鍵之一。

除了以上因素，還有其他一些因素促使老屋市場的活絡：

• 歷史價值：部分老屋擁有豐富的歷史背景和文化價值，吸引那些希望擁有獨特居住空間的買家。
• 社區關係緊密：老社區通常擁有較為緊密的居民網絡，提供了更強的社區支持和安全感。
• 靈活的居住空間：老屋的格局設計有時比新房更具靈活性，讓住戶能根據自身需求進行改造和調整。

我們從數據上也能看到這個趨勢。全台每3筆中古屋交易，就約有1筆是屋齡超過40年的老屋，這清楚顯示了市場對於這類物件的強勁需求，也反映出在高房價壓力下，民眾購屋偏好轉向的現實。

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全台住宅高齡化趨勢：各地老屋狀況大不同！

不只交易熱絡，台灣整體的住宅「高齡化」現象也越來越嚴重。截至2025年第二季，全台房屋稅籍住宅的平均屋齡已經達到34.1年，這也是自2009年有統計以來的新高點。更驚人的是，全台屋齡30年以上的老舊住宅數量高達554萬5854宅，佔總住宅數的將近六成（約59%）。這意味著，全台灣約每1.69戶就有1戶的房子屋齡超過30年，這個「老屋潮」已經是我們必須正視的挑戰。

然而，老屋的狀況和交易熱度在不同縣市之間有著顯著的差異。以下我們用表格來比較六都的狀況：

從表格中，你可以清楚看到，台北市的老屋交易佔比和屋齡30年以上住宅佔比都是全台最高。這是因為台北市素地稀缺，很少有新的建案推出，而新建案開價又非常高，導致許多購屋民眾只能轉向中古屋市場。相比之下，桃園市因為新興重劃區多，新房子供給充足，所以中古屋的交易佔比就相對較低。

增加了老屋數量的中南部及外島地區也面臨不同的挑戰和機會。以下是幾個主要影響因素：

• 人口流動：中南部和外島地區由於年輕人口外流，老屋數量增多，導致房屋老化問題嚴重。
• 經濟發展：這些地區的經濟發展相對緩慢，房地產市場活躍度低，老屋改建和再利用的潛力尚未完全釋放。
• 政策支持：政府對於中南部和外島地區的老屋改建支持力度不足，限制了這些地區老屋市場的發展。

不只自住也看潛力：高齡老宅的「土地價值」與都更實例

當你在觀察房市時，會發現有些特別高齡的老宅，即使屋況不佳，也能以驚人的價格成交，這是為什麼呢？答案就在於「土地價值」。特別是在素地稀缺的都會區，老宅的交易價格往往不是由房子本身決定，而是由它所坐落的稀有土地所支撐。

舉個例子，台北市內湖區康寧路一段就曾有一間屋齡高達109年的老宅，最終以8500萬元的天價成交給建商。你想想，一間百年老屋，誰會買來居住？關鍵就在於建商看中的是這塊土地未來再開發的潛力。這顯示了對於某些特定買家來說，高齡老宅的吸引力，已經從居住功能轉向了其背後所代表的資產開發價值。

面對這麼多的老舊建築，政府也積極推動都更和危老改建。例如，新北市板橋區的「林園天廈」就是一個著名的海砂屋案例。因為被檢測出鋼筋鏽蝕、氯離子含量超標等嚴重問題，被鑑定為海砂屋。透過新北市政府的都更政策支持，以及提供的容積獎勵，這棟危險的建物才得以順利通過審議，準備拆除重建。政府也推動了「防災都更2.0專案計畫」等多種重建途徑，希望能加速改善居住安全，活化都市景觀。

這些政策鼓勵了許多老舊社區居民參與重建，也讓投資人看到了老宅背後的土地增值機會。你可以想像，一棟位在市中心黃金地段、屋況老舊的四層樓公寓，如果能整合改建成嶄新的高樓層住宅大樓，其價值肯定會大幅提升。

買老屋前停看聽：潛在風險與考量重點

聽了這麼多老屋的優勢和潛力，你是不是也對它有點心動了呢？等等！在決定投入老屋市場之前，我們必須像老師一樣，提醒你務必「停看聽」，因為老屋雖然有其優勢，但也隱藏著不少潛在的風險和挑戰。這些是你在看房時絕對不能忽略的重點：

1. 居住安全問題：老屋最常見的問題就是管線老化、漏水、壁癌，甚至有耐震力不足的疑慮。尤其是一些在1999年921大地震前興建的房子，其耐震標準可能不如現今嚴格。因此，你必須請專業技師進行房屋健檢，了解房子的真實狀況，評估未來的修繕費用和安全風險。
2. 貸款條件較為嚴苛：銀行在評估老屋貸款時，會比較保守。你可能會發現銀行對老屋的鑑價會打折扣，導致能貸到的成數不高，甚至貸款年限也會比新房子短。這意味著你需要準備更多的自備款現金，而且每個月的還款壓力也可能比較大。
3. 都更不確定性：雖然都更潛力是老屋的吸引力之一，但都更或危老改建的過程通常曠日費時，充滿變數。你需要知道，都更案的推動需要整合所有住戶的意見，只要有一戶反對就可能卡關；再來，冗長的行政審查流程也可能讓改建計畫延宕數年。所以，如果你是看準都更才買老屋，務必評估這個長期的不確定性，以免資金長期卡在其中。
4. 高昂的裝修費用：老屋的屋況通常不佳，購入後往往需要大規模的翻修，例如水電管線重拉、格局調整、裝潢設計等。這些裝修費用往往會是一筆不小的開銷，你在規劃購屋預算時，一定要把這部分考慮進去。

此外，還有一些其他重要的考量點：

• 法律糾紛風險：購買老屋時，可能會遇到產權不清或是法律糾紛，這些都需要謹慎處理，以避免未來的麻煩。
• 市場流動性低：相比新屋，老屋的市場流動性通常較低，未來轉手可能需要更長的時間，這對於急需資金的買家來說是一個潛在的問題。
• 保值增值困難：部分老屋因地段或結構限制，保值及增值的空間有限，投資回報可能不如預期。

總之，老屋絕對不是一個「買了就賺」的保證。你需要詳細評估自己的需求、預算，並仔細檢視物件的屋況和潛在問題，才能做出明智的決策。

總結：老屋潮下的房市省思與未來展望

綜合來看，台灣房市的「老屋潮」現象，不僅反映了在高房價時代下，購屋民眾尋求更高性價比（CP值）的策略性轉變，也同時揭示了台灣整體住宅「高齡化」所帶來的居住安全與都市發展挑戰。老屋因其價格優勢、優越地段以及都更潛力而受到青睞，但同時也伴隨著管線老舊、結構安全疑慮、貸款限制以及都更整合的複雜性等風險。

對於有意進入老屋市場的你，我們建議務必保持理性，審慎評估。在擁抱老宅的潛在價值時，也別忘了詳細檢視其隱含的風險與成本。而政府方面，持續強化都更與危老政策的推動，簡化審查流程，並擴大政策效益至都會區以外的縣市，將是引導房市健康發展、確保全民居住品質與安全的重要任務。

無論是自住或投資，多方了解、仔細評估，才能在複雜多變的房市中做出最適合你的選擇。

【免責聲明】本文僅為財經知識性分享與市場趨勢分析，不構成任何投資建議。讀者應根據自身財務狀況及風險承受能力，尋求專業意見後再進行投資決策。

常見問題（FAQ）

Q：購買老屋是否比新屋更划算？

A：購買老屋在價格上通常更具優勢，但需考量後續的維修和改建費用。是否划算需要根據個人需求和預算來決定。

Q：老屋貸款有哪些特別條件？

A：銀行對老屋貸款較為保守，通常會對房屋鑑價打折扣，成數較低，且貸款年限可能較短，需準備更多自備款。

Q：都更政策對老屋買賣有什麼影響？

A：都更政策可以提升老屋地段的價值和發展潛力，但都更過程可能曠日費時，充滿不確定性，需謹慎評估相關風險。

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